Lãi suất tăng, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc

Sau giai đoạn kéo dài của mặt bằng lãi suất thấp, thị trường tín dụng đang bước vào chu kỳ điều chỉnh mới. Lãi suất huy động tăng trở lại tại nhiều ngân hàng đã kéo theo sự dịch chuyển của lãi suất cho vay, trong đó bất động sản là lĩnh vực chịu tác động trực tiếp và rõ nét nhất. 

Diễn biến này không chỉ đặt ra thách thức với người vay mua nhà, mà còn đang tạo ra một phép thử quan trọng đối với sức chịu đựng và mức độ lành mạnh của thị trường địa ốc.

Người vay chịu sức ép khi lãi ưu đãi khép lại

Từ cuối năm 2025 đến nay, nhiều ngân hàng thương mại liên tục điều chỉnh tăng lãi suất huy động, đặc biệt ở các kỳ hạn trung và dài. Lãi suất tiền gửi 6 tháng tại nhiều tổ chức tín dụng đã vượt 7%/năm; với kỳ hạn dài, mặt bằng phổ biến trên 8%/năm, cá biệt tiệm cận 9%/năm. Chi phí vốn đầu vào gia tăng khiến lãi suất cho vay, trong đó có cho vay mua nhà, khó tránh xu hướng đi lên.

Năm 2026, nhiều ngân hàng nâng lãi suất cho vay mua nhà, mức tăng phổ biến khoảng 2–3%/năm so với trước như ACB và HDBank áp dụng lãi suất ưu đãi quanh mức 8,3–8,8%/năm cho các gói vay từ 12–24 tháng. MB triển khai lãi suất ưu đãi năm đầu khoảng 8,5%/năm, các kỳ hạn cố định dài hơn lên tới 9,5%/năm, sau đó cộng biên độ 1,5–3,5%/năm. Trong khi đó, Vietcombank niêm yết lãi suất cố định ngắn hạn từ 9,6–9,9%/năm, kèm chính sách ân hạn trả nợ gốc.

Lãi suất cho vay tăng không chỉ tác động tới người có nhu cầu vay mua nhà mới, mà còn tạo áp lực đáng kể đối với nhóm khách hàng đang có dư nợ và sắp kết thúc thời gian hưởng lãi suất ưu đãi.

Anh Tiến Đạt (36 tuổi, Hà Nội) cho biết, năm 2023 anh vay gần 1,8 tỷ đồng để mua căn hộ, với lãi suất ưu đãi 6,9%/năm trong ba năm đầu. Theo thông báo từ ngân hàng, từ quý II/2026, khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi, dự kiến quanh mức 9–9,5%/năm.

“Nếu lãi suất tăng đúng như dự kiến, số tiền phải trả mỗi tháng sẽ đội thêm vài triệu đồng. Gia đình tôi đang phải tính toán lại chi tiêu và dành tiền trả bớt gốc để giảm áp lực lâu dài”, anh Đạt chia sẻ.

Thực tế thị trường cho thấy, tâm lý dè dặt đang lan rộng trong nhóm người vay. Nhiều khách hàng chủ động giảm tỷ lệ vay, kéo dài thời gian trả nợ hoặc trì hoãn quyết định mua nhà để chờ mặt bằng lãi suất ổn định hơn. 

Trong khi đó, các ngân hàng cũng có sự phân hóa rõ rệt về chính sách: nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân ghi nhận mức tăng lãi suất cho vay mạnh hơn, đưa lãi suất thả nổi lên khoảng 10–15%/năm; còn nhóm ngân hàng có vốn Nhà nước vẫn duy trì một số gói ưu đãi có chọn lọc cho nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ và đối tượng mua để ở thực.

Cú hích đưa thị trường bất động sản trở về giá trị thực

Ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng lãi suất cho vay bất động sản có thể tiếp tục tăng nhẹ trong thời gian tới là diễn biến mang tính chu kỳ. Khi nhiều dự án hạ tầng giao thông và đô thị lớn dần hoàn thành, nhu cầu vốn của nền kinh tế gia tăng, khiến lãi suất trở thành công cụ điều tiết dòng vốn vào các lĩnh vực tạo giá trị thực.

Theo ông Huy, so với các chu kỳ trước, thị trường hiện đã có sự chuẩn bị tốt hơn về tâm lý. Người mua nhà, nhà đầu tư và ngân hàng không còn kỳ vọng kéo dài giai đoạn tiền rẻ, mà coi mặt bằng lãi suất hiện tại là cơ sở để tính toán phương án tài chính, qua đó giảm tác động “sốc” khi lãi suất tăng.

Ông Huy nhận định, năm 2026, thị trường bất động sản sẽ được dẫn dắt bởi giá trị sử dụng, hạ tầng thực và kỷ luật tài chính, thay vì kỳ vọng lãi suất thấp. Các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, cùng bất động sản công nghiệp và căn hộ cho chuyên gia thuê được dự báo giữ vai trò chủ đạo.

Từ đó, vị chuyên gia khuyến nghị người mua nhà nên coi mặt bằng lãi suất hiện nay là dài hạn, ưu tiên các phân khúc gắn với nhu cầu thực và hạ tầng đã, đang hình thành; đồng thời quản trị tài chính chặt chẽ, tránh phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tín dụng.

Dưới góc nhìn của TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, dòng vốn lớn đổ vào bất động sản trong thời gian qua đã góp phần giúp thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, việc tiếp cận vốn với chi phí thấp cũng bị một bộ phận nhà đầu tư tận dụng để đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao. 

Trước thực trạng này, Nhà nước đã có những điều chỉnh nhằm hạ nhiệt thị trường, trong đó kiểm soát tỷ lệ tín dụng dành cho bất động sản và chấp nhận mặt bằng lãi suất cao hơn. Khi nguồn vốn trở nên hạn chế hơn và chi phí vay tăng lên, các hoạt động đầu cơ buộc phải tính toán thận trọng hơn.

Nhận định này cũng được phản ánh trong Báo cáo chiến lược năm 2026 của VinaCapital. Theo báo cáo, trong nửa cuối năm 2025, khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên quanh mức 11%/năm, lực cầu đầu cơ suy giảm rõ rệt, tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại và lượng tồn kho tại một số chủ đầu tư tăng ở mức vừa phải. Đây được xem là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường trở về trạng thái cân bằng hơn.

Ở góc độ quản lý, Chính phủ đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, không để dòng vốn đầu cơ gây méo mó thị trường. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đến cuối năm 2025 đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng, cho thấy quy mô lớn và mức độ rủi ro cần được giám sát chặt chẽ.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng việc điều tiết tín dụng cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc. Lãi suất tăng nhanh không chỉ ảnh hưởng tới nhà đầu tư, mà còn tác động trực tiếp tới doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà để ở thực. Nếu chính sách bị siết quá mạnh, nguy cơ ảnh hưởng lan tỏa tới các lĩnh vực khác của nền kinh tế là điều cần tính đến.

Nhìn tổng thể, lãi suất cho vay tăng đang tạo ra sức ép ngắn hạn đối với thị trường bất động sản. Song về dài hạn, đây cũng là quá trình sàng lọc cần thiết, góp phần giảm đầu cơ, nâng cao kỷ luật tài chính và đưa thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn.