Cuộc đua huy động vốn và hệ quả lãi vay mua nhà không thể đứng yên

Lãi suất cho vay mua nhà tại một số ngân hàng đã tăng 0,5-2%/năm so với tháng trước. Ảnh minh hoạ: HD

Những ngày đầu tháng 2/2026, khảo sát tại nhiều ngân hàng cho thấy, lãi suất huy động đã bước vào chu kỳ tăng mới, dù mức tăng chưa quá mạnh nhưng lan tỏa trên diện rộng. Ở các kỳ hạn 6, 9, 12 và 24 tháng, nhiều ngân hàng điều chỉnh tăng phổ biến từ 0,05 – 0,3%/năm.

Đáng chú ý, lãi suất huy động kỳ hạn 6 - 12 tháng hiện đã được kéo lên vùng 6,1 - 6,9%/năm tại không ít ngân hàng tư nhân, bỏ xa nhóm ngân hàng quốc doanh. Diễn biến này phản ánh khá rõ nhu cầu vốn đang gia tăng mạnh mẽ trong nền kinh tế, nhất là giai đoạn cận Tết Nguyên đán – thời điểm dòng tiền phục vụ sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng đều tăng cao.

Không chỉ dừng ở biểu lãi suất niêm yết, “cuộc đua ngầm” còn diễn ra ở các chính sách cộng thêm. Trên thực tế, khách hàng ưu tiên, khách hàng gửi từ 500 triệu đồng trở lên có thể hưởng thêm 1 - 2%/năm so với mức công bố, đặc biệt với các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên. Điều này khiến mặt bằng lãi suất thực tế cao hơn đáng kể so với con số hiển thị trên bảng giá.

Song hành với việc tăng lãi suất, nhiều ngân hàng đẩy mạnh các chương trình khuyến mại để hút tiền gửi. HDBank tung ra chương trình quay số trúng thưởng với giải đặc biệt là xe máy Honda SH và sổ tiết kiệm trị giá 3 tỷ đồng. Techcombank cộng thêm tới 1%/năm lãi suất và tặng quyền sử dụng phòng chờ sân bay cho khách hàng gửi tiền. MB, SHB, BVBank… cũng nhập cuộc với hàng loạt quà tặng, mã dự thưởng và ưu đãi giá trị.

Tuy nhiên, bức tranh lãi suất đầu tháng 2 không hoàn toàn một màu tăng. Ngày 2/2, Sacombank bất ngờ trở thành ngân hàng đầu tiên điều chỉnh lãi suất theo hướng giảm ở nhiều kỳ hạn ngắn. Với các khoản tiền gửi dưới 500 triệu đồng, lãi suất kỳ hạn 1 - 2 tháng giảm còn 4,4%/năm. Dù vậy, chính sách “lãi suất bậc thang” giúp những khoản tiền lớn vẫn được hưởng mức khá cao: từ 500 triệu đến dưới 2 tỷ đồng hưởng tối đa 5,8%/năm, còn trên 2 tỷ đồng có thể chạm mốc 6%/năm ở kỳ hạn 6–36 tháng.

Trái ngược với Sacombank, ACB tiếp tục đà tăng khi nhích thêm 0,1%/năm cho các kỳ hạn gửi trực tuyến. Đây đã là lần điều chỉnh tăng thứ 5 kể từ đầu năm, đưa lãi suất kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng này lên mức 6,35%/năm.

Nhìn rộng ra toàn thị trường, sự chênh lệch giữa các nhóm ngân hàng ngày càng rõ rệt. Nhóm Big4 ngân hàng có vốn nhà nước vẫn duy trì mức thấp nhất hệ thống, với lãi suất kỳ hạn 1 - 3 tháng chỉ khoảng 2,1 - 3,5%/năm và kỳ hạn 12 tháng quanh 5,2–5,3%/năm.

Trong khi đó, nhóm ngân hàng tư nhân đang đẩy lãi suất lên rất cao. Ở kỳ hạn 6 tháng, PGBank niêm yết tới 7,1%/năm – mức cao nhất thị trường. Với các kỳ hạn 12 - 18 tháng, một số ngân hàng như MBV, PGBank, Techcombank trả lãi 6,8 - 7,2%/năm, cao hơn nhóm quốc doanh gần 2 điểm %.

Điều đáng nói là lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay đi lên, đặc biệt rõ nét ở các khoản vay mua nhà với mức tăng từ 0,5 - 2%/năm so với tháng trước.

Chẳng hạn, Vietcombank với mức lãi suất cố định 6 tháng lên tới 9,6%/năm; 12 tháng 9,9%/năm; 18 tháng 13,6%/năm và 24 tháng 13,9%/năm. VietinBank cũng đưa ra mức lãi suất cố định 6 - 12 tháng ở mức 6%/năm, 24 - 36 tháng ở mức 7,5 - 8,5%/năm.

MB có mức lãi suất vay mua nhà trong khoảng từ 8,5 - 9,5%/năm từ 12-24 tháng; ACB có mức lãi suất cố định 12 tháng là 8,3%/năm, 24 tháng là 8,8%/năm. Ngân hàng ngoại như Shinhan Bank cũng tăng lên mức từ 7,95 - 8,1%/năm từ 12-36 tháng.

Ngoài ra, thực tế là nhiều khoản vay mua nhà sau khi hết ưu đãi phải chịu lãi suất 14–15%/năm, tạo thành rào cản tài chính rất lớn, khiến không chỉ nhà đầu tư mà ngay cả người mua để ở cũng buộc phải "chùn tay".

Theo nhận định từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh khiến hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện với tần suất nhiều hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Theo VARS, thời gian tới, các khoản vay mua nhà ưu đãi ký kết từ năm 2023 sau thời gian 2 - 3 năm hưởng lãi suất thấp và các gói ân hạn nợ gốc sẽ đồng loạt chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Khi đó, lãi suất thực tế phải trả tăng mạnh, vượt xa mức tính toán ban đầu của người vay, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Thậm chí, không ít người mua nhà lần đầu từng tiếp cận các gói vay ưu đãi cũng phải đối mặt với việc lãi suất tăng nhanh hơn dự tính, khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn.

Do đó, các chuyên gia của VARS cho rằng, cùng với tăng cung và điều chính cơ chế giá đất, việc đa dạng hóa kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản là yêu cầu tất yếu. Việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng không chỉ làm gia tăng rủi ro cho thị trường mà còn cho cả hệ thống tài chính.

Ở tầm vĩ mô, áp lực lãi suất mang tính cấu trúc. Theo Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, chênh lệch giữa tín dụng và huy động cuối năm 2025 lên tới khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, đẩy tỷ lệ LDR (dư nợ cho vay trên tổng tiền gửi) toàn ngành lên 111% – mức rất cao. Tỷ lệ tiền gửi không kỳ hạn (CASA) sụt giảm xuống dưới 22% khiến chi phí vốn đầu vào của ngân hàng ngày càng đắt đỏ, trong khi dòng tiền nhàn rỗi lại chảy sang vàng, ngoại tệ và tài sản số.

Các công ty chứng khoán như BSC, VNDIRECT đều dự báo lãi suất huy động năm 2026 có thể tăng thêm 0,5 - 1 điểm %. Dù vậy, giới chuyên gia cho rằng Việt Nam khó bước vào chu kỳ tăng lãi suất “sốc”. Với bối cảnh quốc tế thuận lợi hơn khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) và Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) dự kiến hạ lãi suất trong năm 2026, Ngân hàng Nhà nước vẫn còn dư địa điều hành linh hoạt.