Kiểm soát giá bất động sản: Minh bạch dữ liệu, đánh trúng đòn bẩy, mở đúng nguồn cung

Giá nhà tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã vượt xa thu nhập trong nhiều năm của phần lớn người dân, đẩy phần lớn hộ gia đình ra ngoài khả năng chi trả. Căn nguyên không chỉ do thiếu cung ở phân khúc vừa túi tiền, mà còn vì tình trạng đầu cơ đòn bẩy, giao dịch “ngoài sổ”, và méo mó thông tin giá.

Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản của Bộ Xây dựng đi đúng hướng khi cùng lúc chạm vào 3 “mắt xích”: đưa giao dịch qua Trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý; siết hạn mức tín dụng với người mua căn thứ hai, ba trở đi; và phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với cơ chế đặc thù. Tuy nhiên, hiệu quả sẽ phụ thuộc vào cách thiết kế chi tiết: dữ liệu có thật sự thông suốt, tín dụng có nhắm đúng nhóm đầu cơ, và cơ chế giá có phù hợp, hấp dẫn nhà phát triển lẫn bảo vệ người mua hay không.

Trung tâm giao dịch bất động sản: “Xương sống” dữ liệu, không phải “nút cổ chai” thủ tục

Mục tiêu việc hình thành Trung tâm này là chuẩn hóa, số hóa và giám sát mọi giao dịch mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, đồng bộ với thuế, ngân hàng, công chứng, đất đai. Lợi ích lớn nhất là Nhà nước có dữ liệu gần thời gian thực về giá - khối lượng - đặc tính tài sản, từ đó điều hành theo rủi ro khu vực và phân khúc. Nhưng rủi ro cũng hiện hữu: nếu vận hành tập trung, quy trình nặng nề, hệ thống yếu, chi phí giao dịch sẽ tăng, thanh khoản suy giảm và nảy sinh “giao dịch dân sự” để lách.

Vì vậy, trung tâm giao dịch phải hoạt động như một nền tảng số mở (Giao diện lập trình ứng dụng (API) cho ngân hàng - môi giới - công chứng - thuế), tích hợp định danh điện tử, hợp đồng điện tử, chữ ký số, chuẩn dữ liệu tài sản và nhật ký kiểm toán (audit trail). Chỉ khi “đường ống dữ liệu” trơn tru, minh bạch giá mới có điểm tựa bền vững.

Siết đòn bẩy tín dụng với căn thứ 2, 3 trở lên: Phanh đúng người, đúng nơi, đúng lúc

Giới hạn tỷ lệ cho vay với người sở hữu nhiều nhà về nguyên tắc sẽ hạ nhiệt đầu cơ, bảo vệ an toàn hệ thống tín dụng. Tuy nhiên, “đồng phục” một mức trần cho mọi đối tượng sẽ tạo tác dụng phụ: đẩy dòng tiền sang kênh tín dụng phi chính thức; bóp méo nguồn cung cho thuê dài hạn; gây khó cho người “bán sau - mua trước” (đổi nhà).

Bài học quốc tế cho thấy nên “nhắm mục tiêu” theo rủi ro: khu vực nóng (quận/huyện), giá trị giao dịch (phân khúc cao cấp), thời gian nắm giữ (chống lướt sóng 12-24 tháng), và hồ sơ người vay (thu nhập khai thuế, dòng tiền cho thuê hợp pháp, điểm tín dụng). Khi đó, cùng một công cụ tín dụng nhưng tác động sẽ chính xác hơn và ít gây méo mó hơn.

Nhà ở thương mại giá phù hợp: Kéo giá về chi phí, đổi “biên lợi nhuận mỏng” lấy “ma sát thấp”

Việc khống chế lợi nhuận định mức thấp, tính tiền sử dụng đất theo bảng giá (cộng hệ số) và cấm chuyển nhượng hợp đồng nhằm neo giá gần chi phí, ngăn lướt sóng suất mua. Song chỉ riêng biên lợi nhuận mỏng là chưa đủ để thu hút nhà phát triển chịu rủi ro giải phóng mặt bằng, lãi vay, biến động vật liệu.

Mà điều này cần gói ưu đãi tương đương tiền: đất sạch, quy trình phê duyệt nhanh 90 - 120 ngày, tín dụng ưu đãi thực chất, bảo lãnh bán trước một phần nếu đạt chuẩn chất lượng - tiết kiệm năng lượng - xanh. Việc cấm chuyển nhượng nên có “van an toàn”: cho phép sang nhượng sau 24-36 tháng kèm phí thoái hoặc giới hạn biên lợi nhuận, để người mua không bị mắc kẹt khi biến cố tài chính cá nhân xảy ra.

Bốn rủi ro thực thi dễ gặp

Có thể thấy có 4 rủi ro hiện hữu trong thực thi chính sách về bất động sản hiện nay, đó là: (i) Giao dịch né trung tâm nếu nghĩa vụ quá nặng - cần kết hợp phạt và khuyến khích (giảm phí trước bạ, công chứng) và đặt ngưỡng miễn trừ cho giao dịch nhỏ. (ii) Tắc nghẽn hệ thống nếu không đầu tư hạ tầng đám mây - kiến trúc mở, dẫn tới tăng chi phí, giảm thanh khoản. (iii) Dồn tín dụng sang đất nền tiền mặt vùng ven nếu siết vay không đi kèm chế độ báo cáo giao dịch và công cụ thuế chống lướt sóng. (iv) Nhiễu thông tin chính sách (tham số thay đổi, truyền thông thiếu nhất quán) làm lệch kỳ vọng, tạo “chờ đợi” và đóng băng tạm thời.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm quốc tế

Để kiểm soát và ứng phó với các rủi ro này, Singapore dùng thuế bổ sung theo nhóm người mua (đánh mạnh vào căn thứ 2, 3 và người nước ngoài), đồng thời mở rộng mạnh nhà ở công, giúp giữ tỷ lệ sở hữu cao mà giá/thu nhập ổn định hơn. Còn tại Hàn Quốc siết mạnh các chỉ số tài chính liên quan như: Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV)/Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) tại khu vực nóng và theo tình trạng người mua; trong khi đó Hong Kong linh hoạt “phanh - ga”, thắt chặt khi nóng và tháo bớt khi suy yếu. Có thể thấy, mẫu số chung là không có công cụ vạn năng; chỉ có bộ công cụ linh hoạt, dựa trên dữ liệu thời gian thực và điều chỉnh theo chu kỳ.

Sáu khuyến nghị để chính sách “đánh đúng - đánh trúng - đúng hạn”

Thứ nhất, thí điểm theo pha và địa bàn: triển khai trung tâm giao dịch tại một số quận/huyện nóng ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh; đo lường độc lập sau 6-9 tháng các chỉ số chi phí - thời gian - chênh lệch giá sơ cấp/thứ cấp - thanh khoản trước khi nhân rộng.

Thứ hai, chuẩn hóa dữ liệu bắt buộc: mã định danh tài sản và cá nhân, giá thanh toán thực tế (đối chiếu ngân hàng - thuế), hồ sơ pháp lý số hóa toàn trình. Dữ liệu tốt mới điều hành tốt.

Thứ ba, siết tín dụng có điều kiện: ngoại lệ cho đổi nhà (bán căn cũ trong 6-9 tháng), cho thuê dài hạn (có kế hoạch dòng tiền, khai thuế cho thuê), và siết mạnh với lướt sóng dưới 12-24 tháng hoặc phân khúc siêu sang/khu vực rủi ro cao.

Thứ tư, bổ sung “hộp công cụ thuế”: phụ thu chuyển nhượng khi bán trong thời gian ngắn, thuế tài sản lũy tiến theo số căn (khi dữ liệu đủ), ưu đãi thuế phí cho an cư thực sự (đăng ký cư trú, thời gian nắm giữ tối thiểu). Công cụ thuế giúp “đánh vào biên” kỳ vọng, giảm lệ thuộc một chiều vào tín dụng.

Thứ năm, duy trì nhà ở thương mại giá phù hợp: đổi “lợi nhuận mỏng” lấy “ma sát thấp” bằng đất sạch - thủ tục nhanh - tín dụng rẻ - bảo lãnh tiêu thụ một phần, kèm KPI chất lượng - vận hành - bảo trì và cơ chế chuyển nhượng có điều kiện để tránh bế tắc tài chính hộ gia đình.

Thứ sáu, giữ kỷ luật truyền thông và cơ chế “mặt trời lặn”: công bố bản tóm tắt kỹ thuật và các câu hỏi thường gặp (FAQ) chính thức; đặt thời hạn hiệu lực 24-36 tháng cho các tham số siết chặt và tự động rà soát theo bộ chỉ số giá/thu nhập - tồn kho - tỷ lệ trống - tỷ suất cho thuê - đòn bẩy hộ gia đình.

Như vậy, kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản không phải là “ra lệnh” cho giá giảm, mà là tổ chức lại kỳ vọng và kỷ luật thị trường: minh bạch hóa dữ liệu giao dịch; giảm đòn bẩy đầu cơ đúng chỗ; mở rộng nguồn cung đúng phân khúc.

Nếu trung tâm giao dịch vận hành như một nền tảng số mở, tín dụng được nhắm mục tiêu theo rủi ro thay vì “đồng phục”, và nhà ở thương mại giá phù hợp được bù đắp bằng ma sát thấp và kỷ luật chất lượng, thì chúng ta có thể kéo giá nhà ở và bất động sản về gần sức mua mà vẫn giữ thanh khoản, an toàn tài chính và động lực phát triển của doanh nghiệp.

Một thị trường bất động sản lành mạnh là nơi người mua để ở không bị đẩy ra rìa; người đầu tư cho thuê có khung vốn - thuế ổn định; nhà phát triển có biên lợi nhuận hợp lý để làm thật; và Nhà nước có dữ liệu để điều hành theo thời gian thực. Con đường này đòi hỏi thiết kế chính sách “đúng - đủ - dễ làm” và kỷ luật đo lường tác động theo chu kỳ. Làm được vậy, mục tiêu “hạ nhiệt bền vững” sẽ nằm trong tầm tay, không bằng mệnh lệnh hành chính, mà bằng một kiến trúc thị trường minh bạch, kỷ luật và linh hoạt.