Khi HĐND tỉnh quyết định bảng giá đất: Chính sách mới và những tác động đến thị trường bất động sản
Theo quy định mới, thẩm quyền quyết định bảng giá đất cấp tỉnh để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 được chuyển từ UBND sang HĐND tỉnh. Đây được đánh giá là bước tiến quan trọng nhằm tăng tính công khai, minh bạch và dân chủ trong quản lý đất đai, song cũng đặt ra không ít thách thức trong thực thi và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Một khu đô thị khu vực Hà Đông (Hà Nội). Ảnh: TK
Theo Quyết định số 3969/QĐ-BNNMT ngày 25/9/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NNMT), HĐND tỉnh sẽ thay UBND tỉnh quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Việc chuyển thẩm quyền này thể hiện tinh thần cải cách thể chế, hướng tới việc đưa người đại diện của Nhân dân tham gia sâu hơn vào khâu quyết định các chính sách quan trọng liên quan đến quyền lợi về đất đai, nhưng cũng đặt ra vấn đề tác động của chính sách đến thị trường bất động sản.
Bộ NNMT quy định quy trình xây dựng bảng giá đất thành 16 bước, bao gồm các công đoạn như lập kế hoạch, khảo sát giá thị trường, lấy ý kiến tổ chức, cá nhân có liên quan, thẩm định, công bố công khai và trình HĐND tỉnh quyết định. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo đảm việc định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc khách quan, sát thực tế, có sự tham gia giám sát của nhiều bên.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc HĐND tỉnh đảm nhận thêm vai trò này cũng đòi hỏi nguồn lực chuyên môn, cơ sở dữ liệu và năng lực phân tích, dự báo giá đất được nâng cao. Nhiều địa phương hiện vẫn đang trong quá trình hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai, nên việc triển khai quy trình mới có thể gặp không ít khó khăn trong giai đoạn đầu.
Việc thay đổi thẩm quyền định giá đất được giới chuyên môn nhận định sẽ tạo ra những tác động kép đối với thị trường bất động sản.
Ở góc độ tích cực, quy định mới giúp minh bạch hóa giá đất. Khi bảng giá được xây dựng công khai, có sự giám sát của đại biểu dân cử, việc xác định nghĩa vụ tài chính, thuế, phí của người dân và doanh nghiệp sẽ trở nên rõ ràng hơn, giảm nguy cơ khiếu kiện.
Mặt khác, trong ngắn hạn, việc cập nhật giá đất tiệm cận giá thị trường có thể làm tăng chi phí đối với doanh nghiệp bất động sản và người dân khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, giao đất, thuê đất.
Ngoài ra, trong thời gian các địa phương triển khai quy trình 16 bước, thị trường có thể xuất hiện tâm lý chờ đợi, tạm hoãn giao dịch để đợi giá đất mới được ban hành, dẫn đến khả năng trầm lắng tạm thời tại một số khu vực.
Mới đây, Bộ Tư pháp cho biết đang tổ chức thẩm định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Tại dự thảo, Bộ NNMT (cơ quan soạn thảo) đề xuất phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Dự thảo bổ sung thông tin giá đất đầu vào là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trở về trước; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất.
Bảng giá đất được đề xuất xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất.
HĐND tỉnh sẽ quyết định bảng giá đất 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. UBND cấp tỉnh được giao quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm; trường hợp cần thiết thì sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực để áp dụng.
Để chính sách mới đi vào thực tế hiệu quả, các chuyên gia về quản lý đất đai cho rằng, điều quan trọng nhất là nâng cao năng lực chuyên môn của cơ quan xây dựng và thẩm định bảng giá đất, đồng thời đẩy nhanh tiến độ số hóa dữ liệu đất đai.
Cơ sở dữ liệu đầy đủ, cập nhật và minh bạch sẽ là nền tảng giúp HĐND tỉnh có đủ căn cứ để xem xét, quyết định bảng giá sát với giá trị thực tế, tránh tình trạng “áp giá ước chừng”.
Bên cạnh đó, việc phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn của bộ, ngành Trung ương với địa phương cần được thực hiện thường xuyên. Trong quá trình chuyển đổi, nếu có sự hỗ trợ kịp thời về hướng dẫn nghiệp vụ, chia sẻ dữ liệu và đào tạo cán bộ, việc ban hành bảng giá đất mới sẽ đảm bảo tiến độ, góp phần ổn định tâm lý thị trường và tạo môi trường đầu tư minh bạch, bền vững.
