Di dời chung cư cũ: Nên để cư dân tham gia quyết phương án
Chương trình cải tạo, xây mới chung cư cũ tại TP.HCM thực hiện hơn 6 năm nay nhưng số lượng chung cư được xây mới rất ít. Nguyên nhân chính do không nhận được sự đồng tình của người dân trong các phương án bồi thường di dời.
Từ năm 2016, TP.HCM đề ra mục tiêu đến năm 2020 sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 trong số 474 chung cư (573 lô) xây trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Đến nay, TP.HCM mới giải quyết được khoảng 30 chung cư.
Ủng hộ phương án tự đấu giá chung cư cũ
Tắc nghẽn chủ yếu nằm ở việc xung đột về lợi ích liên quan đến phương án di dời, xử lý quỹ đất, đền bù… giữa người dân, Nhà nước và chủ đầu tư. Vướng mắc di dời tại chung cư cũ 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) là điển hình khó khăn về xung đột lợi ích.
Ông Nguyễn Văn Phụng (cư dân chung cư 440 Trần Hưng Đạo) cho rằng phương án Nhà nước dùng tiền ngân sách bồi thường cho người dân (xem như mua lại khu đất) đang bị vướng luật nên nhiều năm qua chưa có giá bồi thường. Trong khi đó, người dân chỉ cần biết số tiền bồi thường để chủ động tính toán nơi ở, cuộc sống.
Theo ông Phụng, cư dân ủng hộ việc di dời đi khỏi chung cư (tự lo nơi ở mới hoặc Nhà nước giới thiệu giúp cho nơi thuê) để bàn giao mặt bằng. Cơ quan nhà nước phá dỡ chung cư để lấy mặt bằng trống bán đấu giá. Tiền thu được từ đấu giá sau khi trừ các chi phí sẽ phân chia cho cư dân theo tỉ lệ.
Quận chỉ giúp các hộ dân đưa ra phương án tỉ lệ phân chia và giám sát công tác tổ chức đấu giá, phân chia tiền được thuận lợi, minh bạch. Cư dân cũng có thể nhờ luật sư đại diện cho cư dân thực hiện các thủ tục liên quan.
"Phương án để dân bán đấu giá khu đất tôi thấy rất hợp lý, vừa gỡ vướng cho cơ quan nhà nước vừa bảo đảm quyền tự chủ, tự quyết, bảo đảm quyền lợi của người dân", ông Phụng nói.
Cần nhiều phương án để dân lựa chọn
Các chuyên gia cho rằng cần đưa ra nhiều phương án, trong đó để người dân thuộc diện di dời được tham gia quyết định trực tiếp đến việc xử lý khu đất sau khi di dời.
Kiến trúc sư Huỳnh Xuân Thụ, phó chánh văn phòng Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, cho rằng chương trình cải tạo, xây mới chung cư cũ có ý nghĩa lớn về mặt xã hội nên cần có sự quan tâm đặc biệt.
Theo ông Thụ, vướng mắc lâu nay do chưa tìm được tiếng nói chung và chính quyền cũng chưa thăm dò ý kiến xã hội học để hiểu thêm nguyện vọng người dân mong muốn gì, lựa chọn phương án nào, đề xuất thế nào, cũng như lắng nghe nhà đầu tư băn khoăn ra sao.
Theo ông Thụ, một chương trình lớn và khó nên phải có những giải pháp rất đột phá. Thậm chí có những giải pháp phải xin ý kiến trung ương về hướng quy hoạch, quy định…
Ví dụ, ngoài phương án để cư dân tự quyết việc bán đấu giá, phương án để người dân góp cổ phần vào triển khai dự án cùng chủ đầu tư cũng là giải pháp hay. Phương án này từng được nêu ra nhưng chưa có nghiên cứu bài bản, chưa có triển khai thí điểm để rút kinh nghiệm.
"Đây là một trong nhiều phương án hay. Nếu mình lắng nghe ý kiến người dân và doanh nghiệp thì sẽ có thêm nhiều phương án hay hơn để người dân lựa chọn, chứ không chỉ loay hoay một vài phương án như hiện nay", ông Thụ nêu.
Cư dân tham gia bán đấu giá khu đất là một phương án đáng tham khảo và nghiên cứu. Nếu triển khai được, chính quyền sẽ hỗ trợ trong việc chuyển đổi quy hoạch khu đất phù hợp và bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư vào đầu tư.
Bên cạnh đó, chính quyền cũng hỗ trợ trong việc đưa ra phương án phân chia cụ thể cho các hộ dân từ số tiền thu được qua bán đấu giá.
Ông Nguyễn Xuân Trung (phó chủ tịch UBND quận 5, TP.HCM)
* TS PHẠM TRẦN HẢI (Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM):
Sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định
Muốn đẩy nhanh việc di dời, tháo dỡ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới chung cư cũ thì phải tạo được sự đồng thuận của người dân. Đây là yếu tố có ảnh hưởng mang tính quyết định.
Thực tiễn cho thấy các hộ dân sinh sống tại các chung cư cũ thường là các hộ thu nhập không cao và có sinh kế gắn liền với chung cư cũ. Việc thương lượng và đồng thuận với người dân trong việc cải tạo, sửa chữa chung cư cũ rất khó vì ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ.
Bên cạnh đó, hầu hết các chung cư cũ không có ban quản trị nên việc quản lý, vận hành và kêu gọi sự đồng thuận của người dân sẽ rất khó khăn, tốn rất nhiều thời gian. Tình trạng pháp lý của các căn hộ trong các chung cư cũ (nhất là các chung cư thuộc sở hữu nhà nước) khá phức tạp, khiến việc đạt được sự đồng thuận càng khó khăn và kéo dài.
Vì vậy, trong quá trình thương thảo với các hộ dân, chủ đầu tư cần đưa ra nhiều phương án phù hợp để người dân có thể cân nhắc lựa chọn theo nguyện vọng. Cần có các phương án tạm cư và tái định cư, đền bù bằng tiền hoặc bằng căn hộ, cam kết thời gian hoàn thành dự án. Với các chi phí khác phát sinh (nếu có), chủ đầu tư phải hỗ trợ trong quá trình di dời.
