Làm gì để tránh rủi ro từ những hợp đồng góp vốn mua bất động sản?

Có thể kể đến, hàng trăm khách hàng đặt cọc mua đất dự án của CTCP đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh đang khiếu nại khắp nơi để đòi sổ đỏ. Nhiều năm qua, những khách hàng này chưa nhận được sổ đỏ.

Hay vụ Bách Đạt An, hàng trăm khách hàng mua đất tại ba dự án (Bách Đạt 1, Hera Complex River Side và dự án 7B mở rộng) do CTCP Bách Đạt An làm chủ đầu tư và Công ty cổ phần đầu tư Hoàng Nhất Nam (đơn vị môi giới) nhiều năm nay đã kêu cứu đến các cơ quan chức năng tỉnh Quảng Nam. Tuy nhiên, đến nay các bên liên quan vẫn chưa thực hiện, người dân vẫn mòn mỏi chờ đợi…

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam vừa có văn bản yêu cầu các chủ đầu tư báo cáo chi tiết về số liệu liên quan đến việc chuyển nhượng dưới hình thức ký hợp đồng góp vốn đầu tư thứ cấp tại 104 dự án bất động sản để phục vụ việc thanh tra của Tổng Thanh tra Chính phủ.

Theo đó, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam yêu cầu chủ đầu tư các dự án bất động sản báo cáo bằng văn bản về tình hình, số liệu liên quan đến việc chuyển nhượng dưới hình thức ký hợp đồng góp vốn đầu tư thứ cấp của các chủ dự án kinh doanh nhà ở, khu đô thị trên địa bàn (số khách hàng, diện tích, tiền thu được…).

Liên quan đến những rủi ro khi đầu tư số tiền lớn mua đất ở các dự án chưa đủ điều kiện mở bán, trao đổi với Nhadautu.vn , luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt – Trưởng Văn phòng Luật sư Phiệt và Cộng sự (Đà Nẵng) cho biết, huy động vốn là hoạt động diễn ra thường xuyên trong hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm mang lại nguồn vốn để chủ đầu tư thực hiện dự án nhanh chóng và kịp thời. Điều 69 Luật nhà ở năm 2014 có quy định về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại, theo đó, có 4 hình thức huy động vốn.

Gồm: Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Việc góp vốn phải tuân thủ các quy định tại Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư cũng như các quy định liên quan khác.

Một dự án bất động sản ở Quảng Nam do Bách Đạt An làm chủ đầu tư. Ảnh: Thành Vân.

Ông Phiệt cho rằng, hiện nay, nhiều dự án bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra mua bán bằng các hình thức như hợp đồng góp vốn, hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng đặt cọc… nhằm huy động vốn để tiếp tục thực hiện dự án.

Một số trường hợp sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng nhưng không triển khai thực hiện được dự án hoặc thực hiện một phần nhưng chưa đủ điều kiện để giao sản phẩm bất động sản cho người mua tại dự án đó.

Thêm nữa, khi chủ đầu tư không đủ tiềm năng tài chính (vốn đầu tư ban đầu) để thực hiện dự án, lúc huy động vốn thì thuế quyền sử dụng đất còn thấp; đến nay, thuế quyền sử dụng đất cao dẫn đến việc thực hiện nghĩa vụ ngân sách chậm hoặc không thể thực hiện được; từ đó dẫn đến cơ quan quản lý nhà nước không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư được.

Đây là nguyên nhân dẫn đến việc khách hàng tập trung biểu tình, khiếu kiện để yêu cầu chủ đầu tư giao quyền sử dụng đất cho mình.

Khách hàng cũng phải chịu trách nhiệm?

Theo luật sư Phiệt, để tránh rủi ro, khách hàng cần kiểm tra đầy đủ các các tài liệu cần phải có của một dự án bất động sản như quyết định thu hồi đất của UBND cấp có thẩm quyền, quyết định giao đất đất cho chủ đầu tư; giấy chứng nhận đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án, văn bản của cơ quan quản lý cho thấy chủ đầu tư được phép mở bán sản phẩm bất động sản từ dự án đó.

"Khách hàng cũng phải chịu trách nhiệm đối với việc giao tiền cho người khác mà chưa tìm hiểu kỹ và đúng đối với sản phẩm bất động không có thật tại thời điểm đó hoặc chưa phải là tài sản hình thành trong tương lai", luật sư Phiệt nói.

Luật pháp cũng quy định nghĩa vụ của cơ quan quản lý nhà nước tại Khoản 3 Điều 17 nghị định 148/2020 NĐ-CP, như sau: "UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư". Đây là một trong những thông tin quan trọng để khách hàng phải biết để việc mua bất động sản được an toàn và đúng quy định pháp luật.

Cũng theo luật sư Phiệt, đối với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư vẫn tiến hành kí kết hợp đồng góp vốn với người dân dẫn đến tình trạng đã quá thời gian quy định trong hợp đồng nhưng vẫn không thể giao đất cho người dân.

Theo quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 "Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết" là một trong những hành vi bị cấm.

"Chính vì thế việc ký hợp đồng đặt cọc hoặc kí kết bất kỳ hình thức bằng văn bản nào mà có đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán thì đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Trong trường hợp này người dân có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng góp vốn đó vô hiệu, buộc chủ đầu tư trả lại tiền góp và bồi thường thiệt hại đối với chủ đầu tư. Dĩ nhiên, khi khởi kiện thì khách hàng (nguyên đơn) phải có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ pháp luật", luật sư Phiệt thông tin.