Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung nguyên tắc cấp sổ đỏ, mở hướng xử lý nhiều trường hợp có vi phạm về thủ tục trước thời điểm 1/8/2024. Dự án Luật được lấy ý kiến rộng rãi nhằm hoàn thiện thể chế, tháo gỡ điểm nghẽn và khơi thông nguồn lực đất đai.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung nguyên tắc cấp sổ đỏ, mở hướng xử lý nhiều trường hợp có vi phạm về thủ tục trước thời điểm 1/8/2024. Ảnh: Lan Anh
Một trong những định hướng sửa đổi chính sách là bổ sung quy định mới về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) và xử lý các tồn tại trong quản lý đất đai.
Theo cơ quan soạn thảo, thực tiễn cho thấy, công tác đăng ký đất đai bắt buộc chưa được các cấp chính quyền triển khai hiệu quả. Việc lưu trữ hồ sơ địa chính qua các thời kỳ tại một số địa phương chưa tốt dẫn đến phải xác minh nguồn gốc đất đai để cấp sổ đỏ còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
Các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do tồn tại của lịch sử để lại chưa được giải quyết thỏa đáng như: Đất đai có nguồn gốc đất từ nông, lâm trường; đất được giao không đúng thẩm quyền; sử dụng đất do lấn, chiếm đất đai, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở… còn chưa bảo đảm công bằng giữa những người sử dụng đất, một số quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận còn vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện tại địa phương.
Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung chính sách mới về cấp giấy chứng nhận và xử lý tồn tại lịch sử cần có cách tiếp cận thực tế, nhân văn nhưng chặt chẽ theo hướng không hồi tố đối với trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.
Đối với các trường hợp có vi phạm về thủ tục đất đai trước ngày 1/8/2024 nhưng đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình thì sẽ được xem xét công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận.
Người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Riêng đối với các trường hợp có vi phạm từ sau 1/8/2024 thì phải xử lý nghiêm minh, có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn vi phạm. Đồng thời, giải quyết công nhận và cấp sổ đỏ đối với các trường hợp không thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.
Với trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư mà phù hợp với quy hoạch thì cấp giấy chứng nhận theo hiện trạng, không tháo dỡ công trình.
Dự thảo cũng đề xuất cho phép công nhận và cấp sổ trong trường hợp đất nông nghiệp sử dụng do lấn chiếm (giải quyết như đất tự khai hoang); trường hợp đất giao trái thẩm quyền do lịch sử để lại (thì giải quyết giống nhau đối với cả trường hợp có nhà và không có nhà)...
Bổ sung chính sách mới về thị trường quyền sử dụng đất theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững. Công khai thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp, tình trạng sử dụng đất; từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất, kết nối dữ liệu với công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký đất đai và kinh doanh bất động sản; giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt.
Sửa đổi, bổ sung các quy định về thẩm quyền quyết định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, xác nhận thay đổi, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc sửa đổi này nhằm bảo đảm đa số diện tích đất đều xác định được chủ thể quản lý, sử dụng, rõ ràng và được cấp Giấy chứng nhận, góp phần bảo đảm cơ sở dữ liệu đất đai luôn “đúng, đủ, sạch, sống”, quản lý đất đai chặt chẽ.
Đáng chú ý, dự thảo bổ sung quy định Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024, nếu đất đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.
Quy định này có sự thay đổi so với Luật Đất đai năm 2024. Cụ thể, Điều 139 của Luật hiện hành chỉ quy định việc giải quyết đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, đồng thời phân loại từng nhóm trường hợp với các điều kiện cụ thể để xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Trong khi đó, khoản 5 Điều 64 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra nguyên tắc chung về việc Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024, với điều kiện đất đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.
Việc sử dụng mốc thời gian mới và đưa quy định này vào điều khoản quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở pháp lý thống nhất để xử lý các tồn tại lịch sử phát sinh trong thực tiễn.
