Định giá tài sản trên đất giúp nhà đầu tư giữ thế chủ động mua bán bất động sản
Giấy tờ để xác lập tài sản bất động sản (BĐS) của tổ chức, cá nhân ở Việt Nam là: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, nhưng hiện nay, người đầu tư BĐS thường không chú ý đến “quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và ít có khả năng định giá BĐS. PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách Khoa Thẩm định giá - Kinh doanh BĐS (Đại học Tài chính Marketing TP Hồ Chí Minh) trao đổi với phón
Thực tế định giá BĐS hiện nay trên thị trường, nhiều nhà đầu tư vẫn còn mơ hồ, bỏ qua các tài sản gắn liền với đất. Theo ông, khi định giá, nhà đầu tư cần chú ý điều gì?
Người đầu tư BĐS cần phải chia 2 mảng vấn đề: Quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc định giá nhà ở, công trình trên đất có thể nhờ sự giúp đỡ của các kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng, kết hợp kinh nghiệm định giá có được trong suốt quá trình hoạt động của người đầu tư BĐS. Tuy nhiên, không nên đánh đồng nhà ở là loại tài sản luôn gắn liền với đất. Nói cách khác, nhà ở bao gồm 2 loại: Gắn liền với đất và nhà ở di động. Vì vậy quyền sở hữu nhà ở bao gồm cả 2 loại trên.
Định giá tài sản trên đất giúp nhà đầu tư giữ thế chủ động mua bán bất động sản.
Nhà ở gắn liền với đất đai mặc nhiên được coi là BĐS, còn nhà ở di động chỉ được coi là tài sản mà không gắn liền với đất đai. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh càng cần có những quy định pháp luật công nhận và quản lý loại nhà ở di động này. Tuy nhiên, những giá trị là tài sản hữu hình và vô hình gắn liền với đất đai là vấn đề phức tạp cần quan tâm và cần định giá đúng.
Vậy căn cứ vào đâu để định giá những tài sản hữu hình và vô hình gắn liền với đất, thưa ông?
Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định BĐS gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng. Nói về tài sản hữu hình, đại diện lớn nhất chính là cây cối có giá trị lớn gắn liền với đất đai. Dù là tài sản hữu hình, nhưng cây cối lâu năm thường xuyên gắn với những giá trị vô hình như: Kỷ niệm, câu truyện, truyền thuyết, lịch sử… gắn với đời sống muôn mặt của xã hội.
Hiện nay, nhiều nhà đầu tư BĐS chỉ quan tâm đến mảnh đất, vô tình bỏ qua các tài sản trên đất. Theo ông, làm cách nào để định giá đúng giá trị tài sản trên đất?
Đơn cử, giá trị của tài sản trên đất có thể là các loại cây lâu năm, rừng cảnh quan, tác dụng bảo vệ môi trường sinh thái... Vì vậy, nhà đầu tư cần quan tâm đến các tài sản gắn liền trên đất khi định giá. Xét từ góc tiếp cận giá trị vô hình của cây cối, rừng cảnh quan… người định giá cần xét tới các yếu tố xu thế địa phương, quốc gia, quốc tế về các giá trị trồng cây, gây rừng; xác định đang sở hữu các loại cây lâu năm, rừng cảnh quan là đang sở hữu BĐS, vì mang lại xu thế tài chính xanh đang diễn ra mạnh mẽ trên thế giới.
Từ góc nhìn của người đầu tư phát triển BĐS, kết hợp với khả năng tạo lập hệ thống cây cảnh quan, cây lâm nghiệp lâu năm, người đầu tư BĐS có thể chủ động trong bảo vệ và gìn giữ đất đai theo nghĩa đen và cả nghĩa bóng. Vị thế người chủ của mảnh đất có thể bị đe doạ, nhưng vị thế là chủ tài sản trên đất, gắn liền với đất đai luôn được bảo vệ. Cây cối lâu năm, hơn thế nữa nếu thuộc nhóm gỗ quý, sẽ là lá chắn, công cụ tuyệt vời để gìn giữ đất đai, vì đó chính là một dự án BĐS, tạo lập BĐS trên đất.
Sở hữu khả năng định giá tài sản gắn liền với đất và biết cách định giá giá trị - giá trị thị trường - giá cả của cây cối trong tổng thể cảnh quan trên đất sẽ giúp người đầu tư luôn ở thế chủ động, kích thích khả năng tạo lập, phát triển, sáng tạo, nâng cao năng lực quản trị rủi ro thị trường.
Trân trọng cảm ơn ông!
