Xác định giá đất chưa phù hợp theo quy định

Dự án Xây dựng Khu nhà ở tại xã Lê Thiện, huyện An Dương, thành phố Hải Phòng. Ảnh: KT

Trao đổi với lãnh đạo quận An Dương, Thanh tra thành phố Hải Phòng, được biết: Tháng 1/2025, UBND thành phố đã tổ chức kiểm điểm rút kinh nghiệm các sở, quận An Dương vì đã thực hiện dự án chưa đúng một số quy định, đồng thời UBND thành phố đã chỉ đạo quận An Dương cùng các sở, chủ đầu tư thực hiện dứt điểm các nội dung trong kết luận đã được chỉ ra chưa đúng các quy định. Hiện nay, UBND quận An Dương cùng các sở, chủ đầu tư đang thực hiện khắc phục những sai phạm nêu trên, đến nay vẫn chưa báo cáo thành phố.

Dự án xây dựng Khu nhà ở tại xã Lê Thiện, huyện An Dương, thành phố Hải Phòng do Công ty TNHH Xây dựng Thanh Bình làm chủ đầu tư với mục đích làm nhà ở nông thôn, tổng diện tích thực hiện dự án 36.738,7 m², trong đó đất ở là 20.249,7 m²; tiến độ thực hiện dự án từ 2015-2017.

Hình thức lựa chọn nhà đầu tư, tổ chức trúng đấu giá là Công ty TNHH Xây dựng Thanh Bình được UBND huyện An Dương phê duyệt kết quả trúng đấu giá tại Quyết định số 4012/QĐ-UBND ngày 1/12/2015. Việc lựa chọn nhà đầu tư cơ bản thực hiện theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 và điểm a, khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014.

Ngày 7/4/2015, UBND huyện An Dương ban hành Quyết định số 407/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất tổng diện tích quy hoạch 36,738,7 m², trong đó diện tích đất ở 20.349,7 m²; diện tích đất giao thông 14,146,23m²; diện tích đất cây xanh 2.242,77 m².

Sau đó, UBND huyện An Dương có Quyết định số 2584/QĐ-UBND đính chính diện tích đất, trong đó điều chỉnh giảm 100m² đất ở tại Lô 82 trong ô N5 chuyển sang đất giao thông. Tổng diện tích đất sau đính chính: Diện tích đất ở 20.249,7 m²; diện tích đất giao thông 14.246,23 m², đất cây xanh 2.242,77 m². Vị trí khu đất phù hợp với Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hải Phòng đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1448/QĐ-TTg ngày 19/6/2009. Dự án phù hợp với Chương trình phát triển nhà ở thành phố đến năm 2020, 2025 và năm 2030 được UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt tại Quyết định số 185/QĐ-UBND ngày 22/1/2019.

Dự án phù hợp với Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, Kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện An Dương được UBND thành phố phê duyệt tại Quyết định số 1329/QĐ-UBND ngày 25/6/2014; phù hợp với Kế hoạch sử dụng đất năm 2015 huyện An Dương được UBND thành phố phê duyệt tại Quyết định số 1403/QĐ-UBND ngày 2/6/2015.

Đến thời điểm thanh tra, Công ty TNHH Xây dựng Thanh Bình đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, xây dựng cơ sở hạ tầng và thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân theo giấy chứng nhận được cấp.

Qua công tác thanh tra, Thanh tra Chính phủ đã thấy còn một số hạn chế, thiếu sót khi thực hiện dự án: Giá đất cụ thể để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật được UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt tại Quyết định số 2266/QĐ-UBND ngày 2/10/2015.

UBND thành phố xác định giá đất theo phương pháp thặng dư kết hợp với so sánh là phù hợp. Tuy nhiên, qua xem xét chứng thư định thẩm định giá đất cho thấy một số chỉ tiêu tại chứng thư định giá đất chưa phù hợp theo hướng dẫn tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Tài sản so sánh tại chứng thư thực hiện theo phương pháp phỏng vấn trực tiếp, chưa kèm theo tài liệu chứng minh giao dịch thành công, chưa ưu tiên chọn mẫu đấu giá quyền sử dụng đất (nếu có).

Khoản lợi nhuận của nhà đầu tư được ước tính trên tỷ lệ doanh thu quy hồi về năm gốc 2015 để đưa vào chi phí của dự án là chưa phù hợp với quy định tại khoản 3, Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn bằng % tổng chi phí đầu tư xây dựng và giá trị khu đấy).