Thị trường văn phòng trước áp lực cạnh tranh về giá thuê

Thành phố hiện đang phải đối mặt với áp lực thiếu văn phòng xanh lớn nhất hiện nay là Los Angeles, với 95% tòa nhà được xây dựng trước năm 2010, và chỉ có 13% nguồn cung được cấp chứng chỉ xanh như BREEAM, LEED, hoặc WELL.

Frankfurt và Madrid là hai thành phố đứng sau về thiếu hụt nguồn cung xanh, khi nguồn cung chỉ đủ để cung cấp cho mỗi khách thuê trong thời gian khoảng từ 3-6 tháng.

Tiếp đó là Seoul, thị trường này chứng kiến sự sụt giảm của hoạt động xây dựng mới, trong khi nguồn cung xanh tương lai tại thành phố này chỉ đáp ứng được toàn bộ số lượng nhu cầu thuê với thời gian trung bình là 7 tháng, trong khi có đến 70% nguồn cung văn phòng hiện nay của thành phố được xây dựng từ trước năm 2010.

Còn tại Hà Nội, trong tổng nguồn cung 2,13 triệu m2 từ 188 dự án văn phòng trong quý 3/2022, hiện chỉ có 5 dự án có chứng chỉ xanh, bao gồm TechnoPark, Capital Place, Leadvisors Place, Leadvisors Tower và Hanoi Tower, chiếm 11% tổng diện tích văn phòng.

Các chủ đầu tư đã rất nỗ lực để có thể mang lại thị trường nguồn cung văn phòng đạt các tiêu chuẩn xanh, nhờ nhu cầu lớn cùng sức hấp dẫn từ mức giá thuê cao hơn của văn phòng xanh trong tương quan với các văn phòng thông thường.

Ông Sam Crispin, Giám đốc Phát triển bền vững và ESG tại Savills châu Á - Thái Bình Dương nhận định, khách thuê sẵn sàng trả phí thuê cao hơn cho những tòa văn phòng mới và đạt được các chứng chỉ xanh. Chỉ số chênh lệch giá thuê giữa văn phòng xanh và văn phòng thông thường dao động khoảng 4% tại Tokyo và lên tới hơn 15% tại các thị trường khác như Singapore hay Bangkok.

Đối với thị trường Việt Nam, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Việt Nam cũng ghi nhận sự chênh lệch giá của các dự án đạt được chứng chỉ xanh Việt Nam hoặc quốc tế và những dự án không có.

Theo bà Minh, Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh cũng có một số lượng lớn các tòa nhà cũ, không đạt các tiêu chuẩn xanh. Các tòa nhà này có thể đối diện với áp lực phải giảm giá để cạnh tranh nếu không có các chiến lược cải tạo, nâng cấp phù hợp.

Đặc biệt trong tình hình hiện nay, khi giá nhiên liệu tăng cao, nhiều quốc gia đặt ra mục tiêu giảm phát thải CO2 thì nhu cầu thuê văn phòng tại những tòa nhà đạt chứng nhận xanh càng lên cao, vô hình trung sẽ tạo áp lực gia tăng khoảng cách về chênh lệch giá.

Theo Savills Impacts , các quy định sẽ thúc đẩy việc nâng cấp chất lượng văn phòng. Cụ thể, tại Hà Lan, các tòa nhà có điểm EPC dưới C sẽ đối diện với khả năng không được phép cho thuê trong năm 2023. Trong khi đó, chính phủ tại Anh cũng đang cân nhắc về việc yêu cầu các tòa nhà phải đạt ít nhất điểm B của thang EPC mới được phép thực hiện các hoạt động cho thuê vào năm 2030.

Một số thành phố như New York, Washington DC hay Boston đều áp dụng quản lý vận hành tòa nhà dựa trên tiêu chuẩn Engery Star Standard – chứng nhận về hiệu quả năng lượng vận hành đánh giá hàng năm tại Hoa Kỳ.

Các quy định, quy chế về vận hành văn phòng xanh được dự kiến sẽ kéo theo xu hướng nâng cấp và cải tạo các công trình cũ.

Tuy nhiên thách thức để cải thiện tình trạng thiếu hụt nguồn cung xanh vẫn là rất lớn. Bởi thực tế là tại 20 thành phố trong khảo sát của Savills Impacts, nguồn cung văn phòng cũ xây dựng từ năm 2010 trở về trước, hiện vẫn ở mức cao, chiếm 70% tổng số nguồn cung văn phòng hiện nay, tương ứng với 175 triệu mét vuông.

Khi các yếu tố xanh được thiết lập là tiêu chuẩn mới cho chất lượng văn phòng, các chủ đầu tư cần tăng cường nỗ lực, đáp ứng các nhu cầu về tính bền vững cho tòa nhà, thông qua việc xây mới hoặc cải tạo lại các dự án cũ. Nếu không, tòa nhà của họ sẽ mất khả năng cho thuê và sụt giảm giá trị.