Thách thức cho thị trường bất động sản 2022 - 2023

Chia sẻ tại Diễn đàn bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng do Tạp chí TheLEADER tổ chức, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế cho biết, kinh tế phục hồi khá, Chương trình phục hồi – phát triển KTXH 2022 – 2023 được đẩy nhanh tạo cơ hội cho lĩnh vực bất động sản và xây dựng. Cùng với đó, các yếu tố cơ hội khác bao gồm quy hoạch được quan tâm; đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là 1 trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy.

Tuy nhiên, trong năm 2022 – 2023, các thách thức bao gồm kinh tế thế giới và Việt Nam phục hồi còn nhiều bấp bênh, tác động đến thương mại, đầu tư và du lịch, bất động sản; nguồn cung chưa dồi dào ngay; giá năng lượng, nguyên vật liệu còn tăng. Chính phủ, cơ quan quản lý chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng chặt chẽ hơn.

Nguồn cung sụt giảm

Trong khi đó, ở góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Vietnam cũng cho biết thị trường căn hộ, trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới dần phục hồi với dự dẫn dắt của phân khúc cao cấp. Sau khi lập đỉnh, kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung căn hộ ra thị trường đã sụt giảm do nhiều yếu tố dịch bệnh, pháp lý.

Trong nửa đầu năm 2022, nguồn cung vẫn ở mức thấp. CBRE ước tính thị trường Hà Nội tung ra khoảng 8.000 căn. Thị trường TP. Hồ Chí Minh có sự phục hồi tốt hơn với khoảng 16.000 căn hộ, đã vượt qua cung của cả năm 2021.

Sự xuất hiện của căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Tại Hà Nội năm nay không còn căn hộ bình dân. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây và CBRE dự báo trong 3 năm tới cũng không xuất hiện trở lại.

Đại diện CBRE cho biết, việc nguồn cung hạn chế dẫn tới mức hấp thụ các sản phẩm bất động sản rất cao. Tại thị trường Hà Nội, trong nửa đầu năm nay, số lượng căn hộ bán được vượt nguồn cung chào bán mới. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ hấp thụ có sụt giảm đôi chút, nhưng vẫn cao, ở mức 70 – 75%.

“Việc tỷ lệ hấp thụ sụt giảm đến từ nguyên nhân các sản phẩm định vị cao cấp, giá quá cao, có thể “chưa tương xứng” với vị trí của dự án”, bà Dung cho biết.

Với thị trường căn hộ nghỉ dưỡng, chuyên gia CBRE cũng nhìn nhận, hiện tại nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng đang chậm, do nhiều chủ đầu tư trì hoãn bung căn hộ ra thị trường.

Lý giải nguyên do này, đại diện CBRE cho biết sau thời gian dài bùng nổ, thị trường đang bị xem là bão hòa, cộng thêm các vấn đề pháp lý đã khiến tâm lý nhà đầu tư không thực sự hào hứng với căn hộ nghỉ dưỡng. Nhìn nhận thực tế này, các nhà phát triển bất động sản cũng từ từ ra hàng.

Đón đầu xu hướng mới

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản cuối năm 2022 – 2023, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi, các nghị quyết gần đây của Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ; chú trọng phục hồi xanh, tăng trưởng xanh; chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới; thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro. Cùng với đó, đầu tư trung dài hạn, thay vì lướt sóng, đánh quả.

Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ REIT, trái phiếu công trình; thuê tài chính…).

“Ngoài ra, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết, chuẩn hóa đội ngũ quản lý và nhân sự bán hàng, dịch vụ. Không chỉ vậy, cần huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; và tích cực, chủ động kiến nghị, phản biện chính sách” – ông Lực nói.

Trong khi đó, với các thách thức đặt ra trên thị trường bất động sản, đại diện CBRE cho rằng vấn đề cần quan tâm là những thay đổi về quy định thuế, đất đai; chi phí tăng cao, các vấn đề về giấy phép và rủi ro mất cân đối cung cầu.

Về phía người mua nhà cần quan tâm tới dự án có khả năng kết nối tốt tại các huyện ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, các rủi ro về lãi suất và pháp lý.