Nguy cơ nợ xấu bất động sản gia tăng trong năm 2023

Theo SSI Research, rủi ro tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản & thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần tiếp tục được theo dõi chặt chẽ, vì các ngân hàng có thể chưa trích lập dự phòng trước nhiều cho lĩnh vực này ở thời điểm hiện tại.

Rủi ro liên quan đến hoạt động cho vay mua nhà

Với sự phát triển mạnh mẽ của các chủ đầu tư bất động sản, người mua nhà đã được hưởng chính sách ân hạn 2 năm mà không phải trả lãi và/hoặc gốc. Nhưng từ năm 2023, những người mua này sẽ bắt đầu phải trả lãi và gốc. Nếu lạm phát tăng nhanh đi cùng tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm xuống, thu nhập khả dụng sẽ giảm đi.

Điều này có thể khiến người mua nhà khó khăn hơn khi thu xếp các khoản thanh toán hàng tháng. Do đó, tỷ lệ nợ quá hạn từ các khoản vay mua nhà là một điểm cần được theo dõi chặt chẽ vào năm 2023.

Đối với các ngân hàng trong phạm vi nghiên cứu, SSI Research ước tính tỷ trọng dư nợ có thời gian ân hạn dao động trong khoảng 1% đến 18%. Trung bình chiếm khoảng 5% tổng dư nợ. Tuy nhiên, nhóm phân tích không coi đây là rủi ro quá đáng ngại cho năm 2023, do hai nguyên nhân:

Thứ nhất, các khách hàng cá nhân thường ưu tiên thực hiện nghĩa vụ của họ với ngân hàng hơn các chi tiêu khác (du lịch, giải trí, v.v.). Thông thường họ có thể sẽ giảm chi tiêu hàng tháng để đảm bảo các nghĩa vụ nợ của mình. Theo BMI, hoạt động giải trí, nhà hàng & khách sạn và các khoản chi tiêu cá nhân chiếm lần lượt khoảng 6%, 10% và 12,5% trên tổng chi tiêu hàng tháng. Trong khi đó, chi phí nhà ở và các tiện ích gia đình chiếm khoảng 16% tổng chi tiêu.

Thứ hai, việc định giá nhà cao không phải là vấn đề. Do quyền thương lượng của khách hàng cá nhân khi vay vốn từ ngân hàng là không lớn, SSI Research cho rằng hiện tượng định giá tài sản cao hơn thực tế là không phổ biến trong hoạt động cho vay mua nhà. Tuy nhiên, rủi ro sẽ xuất hiện nếu giá nhà đất giảm so với hai năm vừa qua.

Nguy cơ hiện hữu khi trái phiếu bất động sản đáo hạn

Đây là mối quan tâm chính của SSI Research liên quan đến chất lượng tín dụng của các ngân hàng trong năm 2023. Nếu phiên bản cuối cùng của Nghị định 153 sửa đổi giống với phiên bản thứ 5 của dự thảo, thì nhóm phân tích cho rằng số lượng các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới sẽ giảm đi.

Bên cạnh đó, việc các quy định đối với hoạt động cho vay của ngân hàng cũng như điều kiện đối với việc vay nước ngoài chặt chẽ hơn cũng có thể tác động đến vòng quay vốn và khả năng thanh khoản của các chủ đầu tư.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, phát hành trái phiếu từ các công ty bất động sản và xây dựng giảm 53% so với cùng kỳ. Do các đợt phát hành trái phiếu thường có thời hạn từ 1-3 năm, SSI Research ước tính rằng phần lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2023-2024 và nếu tình hình vẫn chưa được giải quyết, rủi ro về nợ xấu có thể sẽ dần hiện hữu.

Đối với các ngân hàng thuộc phạm vi nghiên cứu của nhóm phân tích, dư nợ cho vay đối với doanh nghiệp thuộc lĩnh vực xây dựng & đầu tư bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp do các chủ đầu tư bất động sản phát hành ước tính lần lượt vào khoảng 9% và 2% tổng tín dụng cuối 2021. Trong khi đó, các ngân hàng có thể chưa trích trước dự phòng cho các khoản vay này nhiều, giống như trường hợp các khoản vay tái cấu trúc do Covid trước đây.