 |
| Nguồn vốn dài hạn đóng vai trò đặc biệt trong thúc đẩy bất động sản xanh. |
Bất động sản ESG là xu thế tất yếu
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), là lĩnh vực có tác động lớn đến môi trường, ngành xây dựng và bất động sản thời gian qua ghi nhận sự chuyển biến rõ rệt về phát triển xanh trong vài năm gần đây.
Số lượng công trình xanh, công trình đạt chứng nhận LEED, Lotus, EDGE tăng mạnh, phản ánh nhận thức ngày càng sâu sắc của chủ đầu tư về trách nhiệm môi trường và giá trị bền vững. Một số cái tên tiên phong phát triển các công trình xanh, trong đó có các dự án quy mô lớn, có thể kể đến như Vingroup, Sun Group, Eurowindow Holding, Ecopark,...
Dẫn số liệu của Bộ Xây dựng, VARS cho biết, đến hết quý 3/2025, cả nước có hơn 600 công trình xanh với tổng diện tích sàn gần 17 triệu m2 - gấp khoảng 3 lần với cuối năm 2022, với bình quân khoảng hơn 100 công trình xanh tăng thêm mỗi năm. Trước đó, mỗi năm Việt Nam chỉ có thêm khoảng 10 công trình xanh.
Đáng chú ý, không chỉ gia tăng về số lượng, chất lượng của công trình xanh cũng chuyển biến rõ rệt. Đô thị xanh ngày nay không chỉ đơn thuần là “nhiều cây hơn” hay “nhiều công viên hơn”, mà là một hệ tư duy phát triển mới, tái cấu trúc toàn diện từ quy hoạch, thiết kế, vật liệu, hạ tầng, công nghệ vận hành đến hành vi cư dân.
Theo VARS, dù tốc độ tăng trưởng ấn tượng, số lượng công trình xanh hiện nay vẫn còn khá khiêm tốn so với khoảng 60.000 công trình được cấp phép mỗi năm trên cả nước.
Với mục tiêu phát triển thị trường bất động sản theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, “xanh hóa” đô thị sẽ không chỉ là xu hướng nhất thời mà sẽ trở thành trục phát triển chủ đạo của đô thị Việt Nam trong giai đoạn tới. Đây sẽ là lợi thế cạnh tranh cốt lõi của các nhà phát triển và cũng là tiêu chuẩn quyết định tính bền vững của quá trình đô thị hóa quốc gia.
Theo PGS.TS Nghiêm Thị Thà, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA), bất động sản xanh phát triển theo các tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) không còn là lựa chọn mang tính tự nguyện mà đang trở thành xu hướng tất yếu của thị trường.
Bản thân Việt Nam đã tham gia các cam kết quốc tế về phát triển bền vững và phát thải ròng bằng 0 (Net Zero) vào năm 2050. Điều đó đồng nghĩa các chủ đầu tư, từ bất động sản thương mại đến bất động sản công nghiệp, đều phải từng bước chuyển dịch sang mô hình phát triển phù hợp với các tiêu chuẩn ESG.
Việc phát triển dự án theo tiêu chuẩn ESG chắc chắn sẽ làm gia tăng chi phí đầu tư ban đầu. Tùy theo mức độ cam kết và tiêu chuẩn áp dụng, chi phí đầu tư có thể tăng khoảng 10% so với các dự án thông thường.
Tuy nhiên, PGS.TS Nghiêm Thị Thà nhấn mạnh, phần chi phí tăng thêm này hoàn toàn có thể được bù đắp bởi giá trị tài sản gia tăng trong dài hạn.
Dự án bất động sản xanh được thị trường định giá cao hơn
Các phương pháp định giá bất động sản hiện nay đều dựa trên hai yếu tố cốt lõi là dòng thu nhập và dòng chi phí. Trong khi ESG có thể làm tăng chi phí đầu tư ban đầu, thì lại giúp gia tăng đáng kể khả năng khai thác, vận hành và tạo dòng tiền trong tương lai.
Theo PGS.TS Nghiêm Thị Thà, chi phí có thể tăng, nhưng giá trị bất động sản ở đầu ra tăng nhanh hơn. Tốc độ tăng giá trị thường lớn hơn tốc độ gia tăng chi phí đầu tư ban đầu.
Chuyên gia cho biết có hai nguyên nhân chính khiến các dự án tuân thủ ESG thường được thị trường định giá cao hơn. Thứ nhất là nhu cầu của người sử dụng ngày càng thay đổi, nhu cầu sống trong môi trường xanh hơn, sạch hơn và an toàn hơn của người dân ngày càng cao. Khi thu nhập tăng lên, người dân sẵn sàng trả giá cao hơn cho các sản phẩm bất động sản đáp ứng được những tiêu chuẩn đó.
Đối với bất động sản công nghiệp, lợi thế còn rõ nét hơn khi nhiều tập đoàn quốc tế hiện cũng đang phải thực hiện các cam kết giảm phát thải.
Nếu doanh nghiệp đặt nhà máy trong các khu công nghiệp được phát triển theo tiêu chuẩn ESG, chi phí tuân thủ các yêu cầu môi trường sẽ thấp hơn, giúp nâng cao năng lực cạnh tranh và giảm chi phí vận hành.
Nguyên nhân thứ hai là các dự án ESG thường có tỷ lệ lấp đầy và khả năng khai thác tốt hơn. Theo đó, cả ở phân khúc nhà ở lẫn bất động sản cho thuê, những dự án có yếu tố xanh và phát triển bền vững thường thu hút nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt hơn, từ đó duy trì tỷ lệ lấp đầy cao hơn so với các dự án truyền thống.
Những người có thu nhập cao, khả năng tài chính tốt sẽ ưu tiên lựa chọn các sản phẩm bất động sản đã đáp ứng các tiêu chuẩn ESG, dù đầy đủ hay từng phần.
Không chỉ được định giá cao hơn, các dự án ESG còn có khả năng thanh khoản tốt hơn. Theo chuyên gia, xu hướng chính sách hiện nay đang ưu tiên ngày càng rõ cho các dự án phát triển bền vững.
Thuận lợi hơn trong cơ hội tiếp cận nguồn vốn
Theo chuyên gia, các dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi hơn, được hưởng các cơ chế hỗ trợ tốt hơn và có khả năng thu hút nhà đầu tư quốc tế cao hơn.
Đặc biệt, sự phát triển của các quỹ đầu tư xanh, quỹ hưu trí, quỹ đầu tư bền vững trong tương lai sẽ mở ra nguồn vốn dài hạn rất lớn cho thị trường. Đây là những dòng vốn mà bất động sản truyền thống rất khó tiếp cận nếu không đáp ứng được các tiêu chuẩn ESG.
Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng cũng đang từng bước ưu tiên cho vay đối với những dự án xanh, dự án tiết kiệm năng lượng và dự án phát triển bền vững.
Tuy nhiên, dù có nhiều lợi thế, PGS.TS Nghiêm Thị Thà cũng nhấn mạnh, bất động sản ESG tại Việt Nam hiện vẫn phát triển khá chậm. Theo chuyên gia, rào cản đầu tiên là Việt Nam chưa có hệ thống tiêu chuẩn xanh thống nhất, dẫn đến tình trạng thị trường vẫn còn lẫn lộn giữa các dự án thực sự đáp ứng ESG và các dự án chỉ sử dụng ESG như một công cụ tiếp thị.
Rào cản thứ hai là năng lực triển khai của doanh nghiệp. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là doanh nghiệp vừa và nhỏ, trong khi việc xây dựng, vận hành và báo cáo theo chuẩn ESG đòi hỏi nguồn lực tài chính, nhân sự và năng lực quản trị tương đối lớn. Hiện nay số doanh nghiệp bất động sản có thể công bố báo cáo ESG một cách bài bản và đầy đủ vẫn còn rất ít.
Rào cản thứ ba là vấn đề nguồn vốn. Thị trường bất động sản hiện vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng ngắn hạn, trong khi bản chất của các dự án ESG cần nguồn vốn trung và dài hạn.
Do đó, PGS.TS Nghiêm Thị Thà nhấn mạnh, việc phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ tín thác bất động sản (REIT), quỹ hưu trí và các quỹ đầu tư dài hạn sẽ đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy bất động sản xanh.
“Khi hệ thống tiêu chuẩn hoàn thiện hơn, cơ chế hỗ trợ rõ ràng hơn và các nguồn vốn xanh phát triển mạnh hơn, những dự án đáp ứng ESG sẽ có lợi thế cạnh tranh ngày càng lớn trên thị trường", PGS.TS Nghiêm Thị Thà nhấn mạnh.
