Chi phí vay mua nhà gia tăng trong bối cảnh giá bất động sản vẫn neo cao. Ảnh: Ngọc Thắng.
Lãi suất vay mua nhà tăng sau thời gian ưu đãi
Lãi suất vay mua nhà đang có xu hướng tăng trở lại sau giai đoạn duy trì ở mức thấp nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản và kích thích nhu cầu tín dụng.
Khảo sát quý II của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại cho thấy lãi suất ưu đãi hiện phổ biến từ 8,5-11%/năm, áp dụng trong 6-12 tháng đầu tùy từng ngân hàng và gói tín dụng.
Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, phần lớn khoản vay chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, được xác định theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3-3,5%. Theo VARS-IRE, mức lãi suất thực tế mà người vay phải trả hiện phổ biến ở mức 13-15%/năm.
So với cùng kỳ năm 2025, mặt bằng lãi suất đã tăng đáng kể. Nếu như năm ngoái nhiều ngân hàng triển khai các gói vay mua nhà với lãi suất chỉ 5,5-6,7%/năm trong 12-24 tháng đầu thì hiện nay mức ưu đãi phổ biến đã lên 8,2-10,8%/năm, tương đương tăng khoảng 2-4 điểm phần trăm.
Dữ liệu của Dat Xanh Services cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Đơn vị này cho biết, lãi suất vay mua nhà trong nửa đầu năm phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số khoản vay thả nổi lên tới 16%/năm. So với năm 2025, mặt bằng này đã tăng khoảng 3 điểm phần trăm và cao hơn khoảng 4 điểm phần trăm so với giai đoạn năm 2024.
Theo Dat Xanh Services, chi phí vốn tăng lên đang ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền của người mua nhà. Khi lãi suất vay phổ biến ở mức 9-11% trong năm 2025, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 45-50%. Đến nửa đầu năm nay, khi lãi suất tăng lên 12-14%, tỷ lệ này giảm xuống còn 20-30%.
Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru cũng cho thấy hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay khi lãi suất dưới 9%/năm. Với phần lớn người được khảo sát, mức lãi suất phù hợp nhất nằm trong khoảng 5-9%/năm và sẽ hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính khi lãi suất vượt 11%.
Áp lực thanh khoản đẩy chi phí vốn tăng
Theo các tổ chức nghiên cứu, diễn biến của lãi suất vay mua nhà phản ánh áp lực chung đối với mặt bằng lãi suất cho vay trong bối cảnh chi phí vốn của các ngân hàng gia tăng.
VIS Rating cho rằng nguyên nhân chính khiến lãi suất vay mua nhà tăng trở lại là chi phí huy động vốn tăng lên sau thời gian dài duy trì ở mức thấp. Trong bối cảnh dòng tiền gửi có xu hướng phân tán sang các kênh đầu tư khác, nhiều ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất huy động để thu hút nguồn vốn, kéo theo chi phí đầu vào tăng. Đồng thời, định hướng kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vẫn được duy trì, khiến mặt bằng lãi suất khó giảm sâu dù nhu cầu vay mua nhà còn lớn.
Ở góc độ rộng hơn, VPBankS Research cho rằng áp lực lãi suất xuất phát từ sự mất cân đối kéo dài giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn. Theo đơn vị này, năm 2025 tín dụng tăng khoảng 19,1%, trong khi huy động chỉ tăng 14,1%. Xu hướng này tiếp tục kéo dài trong năm 2026. Tính đến ngày 26/6, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 7,41%, còn huy động vốn tăng 5,02%, tạo ra khoảng cách 2,39 điểm phần trăm.
Khoảng chênh lệch này khiến tỷ lệ dư nợ trên tiền gửi (LDR) thị trường 1 của nhiều ngân hàng tăng lên vùng 112-117%. Để đảm bảo thanh khoản, các ngân hàng đã phải điều chỉnh tăng lãi suất huy động thêm khoảng 0,5-1 điểm phần trăm trong nửa đầu năm.
Theo VPBankS Research, diễn biến lãi suất năm nay cũng cho thấy sự phân hóa giữa đầu vào và đầu ra của hệ thống ngân hàng. Trong khi lãi suất huy động tăng để đáp ứng nhu cầu vốn, lãi suất cho vay lại khó điều chỉnh tương ứng do định hướng duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Điều này khiến biên lãi ròng (NIM) của nhiều ngân hàng tiếp tục thu hẹp.
Báo cáo cũng cho biết trong quý II, lãi suất cho vay bình quân kỳ hạn 12 tháng vẫn duy trì quanh mức 8,9%/năm. Tuy nhiên, nhóm vay mua nhà thương mại ghi nhận mức tăng mạnh hơn khi lãi suất đã dịch chuyển từ vùng 6-8% trước đây lên khoảng 12-14%/năm.
Theo đánh giá của các đơn vị nghiên cứu, trong bối cảnh thanh khoản hệ thống vẫn chịu áp lực, lãi suất vay mua nhà sẽ tiếp tục là nhóm phản ánh rõ nhất diễn biến của chi phí vốn. Nếu tốc độ huy động chưa bắt kịp tăng trưởng tín dụng, dư địa giảm mặt bằng lãi suất cho vay trong thời gian tới sẽ còn khá hạn chế, đồng thời tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà và diễn biến thanh khoản trên thị trường bất động sản.
Phấn đấu giảm lãi suất cho vay, xử lý cạnh tranh lãi suất không lành mạnh
Kết luận phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 7/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tập trung các giải pháp bảo đảm thanh khoản hệ thống, giữ ổn định thị trường tiền tệ và ngoại hối, đồng thời phấn đấu giảm mặt bằng lãi suất cho vay, góp phần giảm chi phí vốn cho nền kinh tế.
Cùng với đó là xử lý nghiêm các hành vi cạnh tranh lãi suất không lành mạnh; điều hành tăng trưởng tín dụng phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô và khả năng hấp thụ của nền kinh tế; kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đẩy mạnh xử lý nợ xấu và bảo đảm an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.
