Khắc chế tình trạng phân lô bán nền gây "sốt ảo" đất nông nghiệp

Thời gian qua, tình trạng mua đi bán lại đất nông nghiệp được ghi nhận rất sôi động ở một số địa phương phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Lâm Đồng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Tây Ninh… Trong đó, đáng chú ý là tình trạng tự ý mở đường tách thửa đất nông nghiệp để phân lô bán nền.

Cần giải pháp hữu hiệu

Theo đó, giới “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” đã lợi dụng chủ trương khuyến khích người dân “hiến đất làm đường” để họ làm những con đường “tạm bợ” nhằm mục đích phân lô bán nền trái phép, gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất tại các địa phương. 

Giới chuyên gia cho rằng cần có giải pháp hữu hiệu ngăn chặn tình trạng hiến đất làm đường, phân lô bán nền để trục lợi. Hiện, văn bản pháp lý đã có đầy đủ nhưng trên thực tế lại không làm theo quy định. Đây không phải lỗi từ phía người dân, mà trách nhiệm thuộc về  chính quyền địa phương cấp cơ sở đã buông lỏng quản lý, thiếu kiểm tra, chưa nắm rõ các quy định về xây dựng. 

Khi thiếu kiểm tra, không hướng dẫn cụ thể rõ ràng, thì một số người dân lợi dụng việc làm đường băng qua đất của mình, rồi từ đó tách thửa, phân lô. 

Để hạn chế tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, trong tháng 5 này, tỉnh Đồng Nai đang lấy ý kiến các sở, ngành, địa phương, dự tính đất nông nghiệp đô thị diện tích tối thiểu để tách là 500m2 và khu vực nông thôn là 1.000 m2. 

Tuy nhiên, nhiều địa phương trong tỉnh đề xuất nên có thêm các quy định để hạn chế tách thửa đất nông nghiệp ở những vùng chuyên canh, tránh “băm” nhỏ đất nông nghiệp.

Ông Võ Văn Phi - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, đã yêu cầu các địa phương xây dựng thêm danh mục của từng xã, phường, thị trấn, trong đó quy định rõ diện tích tối thiểu cho tách thửa. Khi quyết định ban hành, các địa phương sẽ căn cứ vào danh mục trên để thực hiện.

Hay như tại “điểm nóng” Bình Phước, cách đây 2 tháng, UBND Tp.Đồng Xoài đã quyết định tạm dừng tách thửa trên đất nông nghiệp từ ngày 22/3/2022 đến khi có chỉ đạo của UBND tỉnh.

UBND TP. Đồng Xoài giao Phòng Tài nguyên - Môi trường cùng đơn vị có liên quan thực hiện công khai niêm yết tại UBND các phường, xã và nhà văn hóa các khu dân cư về danh mục các thửa đất hiện nay người sử dụng đất tự ý cưa cắt cây, san ủi mặt bằng, làm đường đi trên đất nông nghiệp có dấu hiệu phân lô, tách thửa không đúng quy định pháp luật, chưa đảm bảo đầy đủ các cơ sở pháp lý. 

Nên sửa đổi, bổ sung các quy định dưới Luật

Đặc biệt, TP. Đồng Xoài công khai danh mục các khu vực đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và các quy định có liên quan để người dân được biết và không tham gia vào các giao dịch, tránh phát sinh các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về sau.

Còn tại tỉnh Tây Ninh, ông Nguyễn Thanh Ngọc - Chủ tịch UBND tỉnh, lưu ý nơi nào còn để xảy ra việc người dân hiến đất làm đường rồi tự ý tách thửa không theo quy hoạch thì cán bộ địa phương phải chịu trách nhiệm, buộc khôi phục lại tình trạng đất ban đầu.

Theo ông Trần Tương Quốc - Phó Giám đốc phụ trách Sở Xây dựng, quy định là công trình phải có giấy phép xây dựng. Con đường cũng là công trình xây dựng, phải có giấy phép, phù hợp quy hoạch, được UBND tỉnh cho chủ trương đầu tư mới được xây dựng. Còn lại, dù là hiến đất làm đường cũng phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài giải pháp từ phía địa phương, theo giới chuyên gia, hạn chế của Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013 là chưa quy định cho phép “tách thửa đất” đối với “đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa đất, hoặc là thửa đất độc lập nằm xen kẽ trong đô thị, hoặc điểm dân cư nông thôn”.

Trên thực tế, có các thửa đất có nhà ở, chuồng trại, sân vườn có diện tích lớn nên khi thực hiện tách thửa dẫn đến hình thành đường giao thông, nhưng Luật Đất đai 2013 chưa quy định chặt chẽ việc thực hiện tách thửa đối với các trường hợp này.   

Để không xảy ra tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nhằm phân lô bán nền tràn lan tại các địa phương như hiện nay, trong văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ hôm 23/5, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã kiến nghị sửa đổi quy định dưới Luật về tách thửa đất ở.

Ngoài ra, phía HoREA đề nghị bổ sung vào “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai” (Dự thảo Nghị định) do “Dự thảo Nghị định” chưa có quy định nội dung này.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, quy định cho phép tách thửa đối với “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” phù hợp với Điều 43d Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP), nhưng không phù hợp với Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013 và đã bị “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” lợi dụng “phân lô, bán nền” tràn lan, gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. 

HoREA đề nghị bổ sung “Dự thảo Nghị định” nội dung quy định: “Người sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có nhu cầu tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét phê duyệt phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất”.

Ngoài ra, cần bổ sung “Dự thảo Nghị định” nội dung quy định: “Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở tại nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân đối với người đang thường trú tại xã đó. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trong xã không tham gia đấu giá thì được đấu giá quyền sử dụng đất cho người ngoài xã”.