Nghịch lý bất động sản Sài Gòn: Vùng ven đón biệt thự triệu đô
Nếu trước đây, các sản phẩm nhà liền thổ giá triệu đô chủ yếu xuất hiện tại khu vực Q.2, Q.Tân Bình, Gò Vấp…hay khu trung tâm như Q.1, Q.5 (Tp.HCM) thì hiện nay, tại tỉnh lân cận Sài Gòn nhiều sản phẩm chào bán ra ở vùng giá từ 10-30 tỉ đồng/căn càng trở nên phổ biến.
Chẳng hạn, tại Long An, từ một khu vực chỉ nói về đất nền hoặc căn hộ giá rẻ thì hiện nay xuất hiện loạt dự án nhà phố, biệt thự quy mô tầm cỡ, lên đến hàng trăm héc-ta, gây bất ngờ. Phải kể đến dự án KĐT Waterpoint của Nam Long Group quy mô 355 héc-ta đang "khuấy đảo" thị trường khu vực này khi chào bán compound The Aqua với giá 23 tỉ đồng/căn trở lên. Phân khúc luxury ven sông này khi vừa "manh nha" ra thị trường đã gây sốc vì giá cao "ngang ngửa" BĐS Tp.HCM. Tuy nhiên do có vị trí độc tôn, sản phẩm đặc biệt lại toạ lạc trong KĐT quy mô có tiện ích đã hiện hữu, đẳng cấp nên chỉ sau đó một thời gian, những căn villa này lại trở thành "khẩu vị" mới của giới nhà giàu địa phương và Tp.HCM.
Hay, những căn nhà phố, biệt thự thuộc KĐT Golf West Lakes Golf & Villas của Trần Anh Group tại Long An cũng từng gây "sóng gió" khi mỗi căn lên đến hàng chục tỉ đồng. Nhiều người hoài nghi giá trị BĐS khu vực chưa tương xứng với mức giá bán đưa ra. Thế nhưng, do định hình là khu lưu trú, nghỉ dưỡng tại gia cao cấp, nằm trong khuôn viên biệt lập đã khiến mức giá chào thị trường của các sản phẩm này "không phải dạng vừa".
Đây cũng là khu vực xuất hiện khá nhiều KĐT quy mô hàng trăm héc-ta như Izumi City 170ha của Nam Long Group và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản) với loại hình nhà phố, biệt thự; hay Long Hưng City (277ha), Sơn Tiên (380ha), Swan Bay (200ha), Angel Island (205ha)...
Thực tế, xu hướng phát triển thị trường BĐS vùng ven Sài Gòn đã hình thành cách đây vài năm, tuy nhiên, đến hiện tại, khi xuất hiện nhiều ông lớn BĐS cùng lúc vào thị trường với các dự án quy mô thì BĐS vùng ven mới thực sự trở nên mạnh mẽ. Có thể thấy, sự hiện diện của loạt ông lớn BĐS như Novaland, Nam Long, Hưng Thịnh, Phát Đạt, Danh Khôi, ….đã và đang thúc đẩy tâm lý mua BĐS tỉnh trở nên sôi nổi.
Chia sẻ trên truyền thông, ông Nguyễn Lộc Hạnh, CEO Ngọc Châu Á từng cho rằng, các khu vực vệ tinh càng gần Tp.HCM sẽ có giá bán đắt đỏ hơn những đô thị vệ tinh có bán kính xa hơn, các vệ tinh là thủ phủ du lịch cũng có giá bất động sản cao hơn phần còn lại của thị trường. Các nhà đầu tư chọn dịch chuyển dòng tiền về vùng ven và các đô thị vệ tinh vì 3 lý do: pháp lý nhanh chóng (nhanh cấp sổ đỏ), suất đầu tư thấp hơn và biên lợi nhuận cao hơn.
"Nhu cầu biệt thự hạng sang sau dịch càng trở nên nóng hơn bao giờ hết khi nguồn cung giới hạn và không có dự án mở bán mới. Trong khi, giá nhà phố trong khu vực Tp.HCM cũng đang ở mức khá cao. Điển hình là dự án The Global City hiện đã mở bán được 2 giai đoạn mức giá chào bán kỷ lục từ 370 triệu đồng/m2 cho sản phẩm nhà phố liền kề hay nhà phố thương mại", chuyên gia Savills nhấn mạnh.
Theo đó, các loại hình biệt thự siêu sang tại khu ven Sài Gòn trở thành "khẩu vị" mới của khách hàng. Đa phần, những người mua này đều nắm khá nhiều bất động sản trong tay và việc mua biệt thự ở thị trường vệ tinh là để làm second- home, căn nhà thứ 2, thứ 3 và để đi nghỉ cuối tuần.
Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2022 của Savills Việt Nam, thị trường biệt thự, nhà phố tại các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương có tỷ lệ hấp thụ rất cao với lần lượt là 85% và 67%.
"Thị trường phát triển biệt thự, nhà liền thổ của các thị trường vệ tinh trong thời gian tới chắc chắn sẽ phát triển hơn do quỹ đất trung tâm để phát triển dự án nhà liền thổ không còn nhiều và do quy trình phát triển dự án khó khăn, phức tạp. Các chủ đầu tư chắc chắn sẽ dịch chuyển nguồn lực sang thâu tóm các quỹ đất sạch tại các thành phố vệ tinh để phát triển dự án nhằm cắt giảm chi phí và đón đầu xu hướng", bà Ginny Nguyễn nhấn mạnh.
Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn về nhu cầu người mua nhà cho thấy: 95% người tham gia khảo sát coi trọng môi trường sống xanh, trong lành và tiện ích nội khu đa dạng. Nếu trước đây, người mua nhà muốn tìm kiếm bất động sản thường dựa trên các tiêu chí như gần trung tâm, gần nơi làm việc, đông dân cư... thì nay họ coi trọng một không gian rộng và riêng tư hơn. Cùng với đó, việc chuyển dịch ra những khu vực rìa trung tâm và làn sóng ngôi nhà thứ hai cũng đang trở thành xu hướng của nhiều người mua thực và cả giới đầu tư.
Sự thay đổi trong cách thức tìm kiếm và khẩu vị người mua nhà làm thay đổi xu hướng phát triển sản phẩm bất động sản và hình thức kinh doanh của nhiều chủ đầu tư. Bên cạnh vị trí và chất lượng xây dựng, nhiều doanh nghiệp dần mạnh tay hơn trong đầu tư phát triển các yếu tố tiện ích, môi trường và không gian sống để đáp ứng nhu cầu bên mua. Các sản phẩ ra đời cũng chủ yếu hướng tới giá trị ở thực, yếu tố đầu cơ hạn chế.
Nhiều ông lớn BĐS phát triển sản phẩm cao cấp với giá hàng chục tỉ đồng/căn nghĩa là họ định hình phong cách sống của chủ nhân sở hữu. Quan điểm, không chỉ bán nhà mà là bán giá trị sống đã và đang được một số chủ đầu tư theo đuổi. Đây được xem là "cú lội ngược dòng" của BĐS ven Sài Gòn ghi "dấu chân" của các doanh nghiệp địa ốc – Vốn trước đây họ lấy Tp.HCM là sân chơi chính.
Là một doanh nghiệp BĐS hiện định hướng phát triển BĐS theo mô hình khu đô thị tích hợp, Nam Long Group đã có chiến lược dấn thân để phát triển BĐS khu đô thị tích hợp tại các tỉnh lân cận Sài Gòn với khoảng 6 dự án khu đô thị ven TP lớn gồm sản phẩm BĐS đa dạng phân khúc từ các sản phẩm chung cư vừa túi tiền EHome, Flora; nhà phố, biệt thự dễ sở hữu Valora đến các sản phẩm biệt thự cao cấp Grand Villa. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn chuẩn bị quỹ đất lên đến 681ha khu vực vùng ven để phát triển trong 10 năm tới.
Không kém cạnh, Novaland lại đi mạnh vào các dự án KĐT nghỉ dưỡng ven Thành phố lớn. Loạt khu đô thị quy mô đến hàng ngàn héc-ta như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet…trở thành dấu ấn của doanh nghiệp này trên thị trường địa ốc khi từ quỹ đất 5.400 ha vào đầu năm 2021, đến nay Novaland đã tăng quy mô quỹ đất lên 10.600 ha, chủ yếu đất vị trí tại các khu vực được đầu tư trọng điểm hạ tầng hàng không và các tuyến cao tốc, cho thấy, những bước lấn sân BĐS ven Sài Gòn của ông lớn này ngày càng thuận lợi, rõ nét.
An Gia, Phát Đạt, Danh Khôi, Hưng Thịnh…. Cũng là những cái tên "sáng giá" trong danh mục các doanh nghiệp "khai phá" vùng đất mới. Họ đang cùng tạo dấu ấn với loạt BĐS cao cấp ven Sài Gòn, tạo ra "cuộc cách mạng" cả về giá cả lẫn sản phẩm đa dạng.
Chia sẻ tại tọa đàm mới đây, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, xu hướng các chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư cá nhân tiến về vùng ven, lân cận Sài Gòn để phát triển dự án quy mô là tín hiệu đáng mừng cho thị trường BĐS.
"Lực đẩy" để tạo nên xu hướng này, theo ông Quang là quỹ đất tại Tp.HCM không còn, trong khi BĐS vẫn là sân chơi tốt, nên các "ông lớn" thích sở hữu quỹ đất lớn, hàng trăm đến hàng ngàn héc-ta, tạo ra các khu đô thị đẳng cấp, đầy đủ dịch vụ. Nếu ở Tp.HCM, các chủ đầu tư khó lòng chọn được quỹ đất 100-200 héc-ta, thậm chí hiện tại vài chục héc-ta cũng không dễ dàng, thì tỉnh lân cận lại là mảnh đất còn màu mỡ về quỹ đất.
Với quỹ đất đủ lớn, các chủ đầu tư có thể đầu tư hệ sinh thái trong dự án, đầy đủ dịch vụ, cơ sở hạ tầng, có trường học, bệnh viện…đây là điều gần như chủ đầu tư lớn nào cũng muốn làm. Không chỉ ở các thị trường quen thuộc như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, mà các thị trường mới như Đắc Nông, Đắc Lắc, Bình Thuận, Bình Phước…cũng đang xuất hiện nhiều dự án quy mô lớn được triển khai.
Như vậy dễ thấy, nguồn cung BĐS khu đô thị tại khu ven Sài Gòn "không thua kém" bất động sản cao cấp Tp.HCM đã hiện hữu. Thậm chí, nếu đặt lên bàn cân so sánh về không gian sống, tiện ích sống…một vài khu đô thị tại thị trường tỉnh có phần "nhỉnh hơn", bởi theo các chuyên gia, khi có quỹ đất đủ lớn để phát triển, chủ đầu tư sẽ làm được nhiều thứ hơn là chỉ phát triển những khối bê tông, những toà nhà vôi, gạch.
https://cafef.vn/nghich-ly-bat-dong-san-sai-gon-vung-ven-don-biet-thu-trieu-do-20220523003313733.chn