Có rủi ro khi mua nhà của Khu đô thị Tân Thanh Elite City chưa đủ điều kiện bán?

Dự án Tân Thanh Elite City tại huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. Ảnh: Công Thắng

Môi giới tiếp tay cho chủ đầu tư Khu đô thị Tân Thanh Elite City

Ghi nhận thực tế tại dự án, Khu đô thị Tân Thanh Elite City có hai phân khu, trong đó có một phân khu đã hoàn thiện các hạng mục hạ tầng công trình và một phân khu hiện vẫn đang triển khai thi công, ngổn ngang vật liệu xây dựng.

Đến tìm hiểu về dự án Khu đô thị Tân Thanh Elite City, chúng tôi được giới thiệu gặp một môi giới sàn Đất Xanh Miền Bắc (Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc) - đơn vị phân phối độc quyền dự án khu đô thị này - ngay tại văn phòng bán hàng đặt tại dự án.

Theo lời của môi giới tên H., đối với phân khu phía Tây dự án Khu đô thị Tân Thanh Elite City (phân khu đang triển khai thi công các hạng mục hạ tầng), nếu khách có nhu cầu mua đất nền tại đây thì chỉ mua lại suất ngoại giao của các nhân viên đã mua trước đó của chủ đầu tư; hoặc chờ công ty ra hàng và đặt cọc trước (cọc 30 triệu đồng) để giữ suất.

Đối với phân khu đã hoàn thiện các hạng mục hạ tầng công trình, môi giới H. cho biết: “Bên em đã mở bán đến đợt thứ tư, trung bình cứ một tháng bên em ra hàng một đợt. Mỗi đợt ra hàng là khách chốt vèo vèo. Thời điểm này anh vào là hợp lý, bởi đây thời điểm giá chạm “đáy”, còn nếu vào đợt sau thì giá rất cao”.

“Chủ đầu tư sẽ không ra hết từng lô, họ chia làm nhiều đợt để ra hàng, đợt sau sẽ tăng giá hơn đợt trước từ 300.000 - 500.000 đồng/m2 để đảm bảo quyền lợi cho những khách hàng đã mua trước đó. “Sóng” giá này là chỉ để ở bên trong nội bộ, chưa tính đến “sóng” từ bên ngoài, nên khách hàng vào rất là có lợi”, môi giới H. cho hay.

“Về thoả thuận mua bán, các giấy tờ liên quan khi mua bán gồm có hợp đồng cho vay với chủ đầu tư; văn bản thoả thuận với Đất Xanh Miền Bắc, trong đó cam kết chậm nhất tháng 11/2024 đến tháng 1/2025 phải ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức theo quy định cho khách hàng, nếu chậm hơn thì Đất Xanh Miền Bắc sẽ đền bù 50% giá trị đảm bảo”, môi giới H. cho biết.

Để thu hút khách hàng, môi giới còn cho biết chủ đầu tư sẽ chiết khấu 5% giá trị lô đất cho khách hàng thanh toán luôn 95%. Nếu vào theo tiến độ, đầu tiên khách hàng thanh toán 30% giá trị lô đất (liền kề, biệt thự), cộng thêm 200 triệu đồng cho sàn Đất Xanh Miền Bắc. Sau đó, khi nào ký hợp đồng chuyển nhượng thì vào tiếp 25% (25% này đã trừ đi 200 triệu đồng đã đóng trước đó). Hai tháng sau khách hàng đóng tiếp 20% và theo tiến độ như vậy thì sẽ mất khoảng 6, 7 tháng. Với tiến độ như vậy, khách hàng sẽ nhận được chiết khấu 1,5%.

Theo bảng giá bán môi giới cung cấp cho chúng tôi, mức giá bán thấp nhất của các lô đất liền kề trong dự án Khu đô thị Tân Thanh Elite City dao động từ mức hơn 15 triệu đến 27,7 triệu đồng/m2, tùy vị trí và diện tích. Đối với biệt thự, mức giá dao động từ trên 14 triệu đến 27,7 triệu đồng/m2. Giá bán của shophouse mặt trục đường lớn đã xây dựng thô được rao bán với giá hơn 6 tỷ đồng/căn.

Phân khu phía Tây của dự án Khu đô thị Tân Thanh Elite City hiện chủ đầu tư vẫn đang triển khai thi công các hạng mục hạ tầng. Theo báo cáo mới đây của Sở Xây dựng Hà Nam, trong quý III/2024, trên địa bàn tỉnh chưa có dự án, căn hộ đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trước đó, theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nam, trong quý II/2024 dự án Khu đô thị Tân Thanh Elite City mới được điểm tên trong danh sách dự án được cấp phép xây dựng trong quý này.

“Ông chủ” đứng sau dự án Tân Thanh Elite City là ai?

Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Tân Thanh (Công ty Tân Thanh) được thành lập vào ngày 2/4/2022. Địa chỉ trụ sở tại tầng 5, số 16 đường Lê Duẩn, phường Liêm Chính, thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam.

Người đại diện theo pháp luật của công ty là Vũ Văn Soái (sinh năm 1970) giữ chức vụ Tổng Giám đốc Công ty. Ngành nghề kinh doanh chính là kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu đất, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Thời điểm thành lập công ty đăng ký thuế cho 5 lao động.

Thời điểm thành lập, Công ty Tân Thanh có vốn điều lệ 216,243 tỷ đồng. Cổ đông sáng lập gồm: Công ty Cổ phần Thương mại Ngôi nhà mới góp hơn 32,43 tỷ đồng (tỷ lệ 15%); Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển hạ tầng Long-Lands góp hơn 140,55 tỷ đồng (tỷ lệ 65%) và Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Đại Việt góp hơn 43,24 tỷ đồng (tỷ lệ 20%).

Tới tháng 5/2024, công ty chuyển trụ sở về địa chỉ số 222 Lê Hoàn, phường Hai Bà Trưng, thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam. Tổng số lao động theo đăng ký về thuế là 5 người.

Bên cạnh đó, thông tin về cổ đông sáng lập cũng có sự thay đổi. Cụ thể về việc uỷ quyền cho người khác đại diện phần vốn góp.

Đầu tiên là Công ty Cổ phần Thương mại Ngôi nhà mới, người đại diện theo uỷ quyền là Lê Văn Hùng, tổng giá trị vốn được đại diện là hơn 32,43 tỷ đồng (thời điểm đại diện phần vốn ngày 19/4/2024).

Thứ hai là Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển hạ tầng Long-Lands, người đại diện theo uỷ quyền là Phạm Ngọc Anh, tổng giá trị vốn được đại diện là hơn 140,55 tỷ đồng (thời điểm đại diện phần vốn ngày 19/4/2024).

Thứ ba là Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị Đại Việt, người đại diện theo uỷ quyền là Hà Xuân Lực, tổng giá trị vốn được đại diện là hơn 43,24 tỷ đồng.

Được biết, cổ đông lớn là Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển hạ tầng Long-Lands. Doanh nghiệp này được thành lập vào ngày 11/6/218. Địa chỉ trụ sở tại xóm Nà Bờ, xã Sào Báy, huyện Kim Bôi, tỉnh Hoà Bình. Người đại diện theo pháp luật là Phạm Đức Long (sinh năm 1988), chức vụ Tổng Giám đốc. Ngành nghề kinh doanh chính là hoạt động xây dựng chuyên dụng khác.

Vốn điều lệ của công ty là 86 tỷ đồng. Cổ đông sáng lập gồm: Phạm Đức Long góp 4,3 tỷ đồng (tỷ lệ 5%); Phạm Thị Hải Linh góp 1,7 tỷ đồng (tỷ lệ 2%) và Phạm Ngọc Anh góp 79,98 tỷ đồng (tỷ lệ 93%).

Về phía Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Đại Việt, công ty này được thành lập ngày 23/3/2017. Địa chỉ trụ sở công ty tại phố Trung Liệt, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội. Người theo đại diện pháp luật là Hà Xuân Lực, giữ chức Chủ tịch Hội đồng quản trị.

Cổ đông sáng lập công ty gồm: Lê Văn Hải góp 351 tỷ đồng (chiếm tỷ lệ 90%), Vũ Văn Tuấn góp 19,5 tỷ đồng (tỷ lệ 5%) và Kim Văn Bộ góp 19,5 tỷ đồng (chiếm 5%).

Liệu có rủi ro khi dự án căn hộ chưa đủ điều kiện được bán

Dưới góc độ chuyên gia pháp lý, luật sư Lê Tuấn Anh, Trưởng Văn phòng Luật sư Bảo Nhân thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội nhìn nhận, dự án chưa đủ điều kiện mua bán theo quy định, nhưng chủ đầu tư đã tổ chức mua bán, thu tiền của khách hàng là hành vi huy động vốn trái pháp luật. Hành vi này cần được các cơ quan chức năng vào cuộc, xác minh, tiến hành xử phạt vi phạm hành chính; buộc khắc phục hậu quả, trả lại số tiền và bồi thường thiệt hại cho khách hàng.

"Pháp luật đã quy định rất rõ về các dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh. Do đó, theo tôi, khi dự án chưa đủ điều kiện, tất cả hình thức như "hợp đồng góp vốn", "hợp đồng đặt chỗ", "đặt cọc", "văn bản thỏa thuận", "cho vay"… đều là hành vi "núp bóng" huy động vốn trái pháp luật", luật sư Tuấn Anh cho biết.

Khoản 7 Điều 4 Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định:

“7. UBND cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng".

Khoản 7 Điều 4 của Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư liên tịch số 20/3013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013.

Đối với một dự án có sản phẩm đất nền thông thường thì đủ điều kiện pháp lý mở bán khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được UBND cấp tỉnh có văn bản nghiệm thu và chấp thuận. Theo đó, muốn biết chủ đầu tư có đủ điều kiện mở bán hay không người mua chỉ cần hỏi chủ đầu tư văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là xác định tính hợp pháp của việc bán sản phẩm dự án.

Riêng đối với dự án phát triển đô thị, thì đất nền trong dự án phát triển đô thị chỉ được mở bán sau khi UBND cấp tỉnh ban hành quyết định, hoặc văn bản quy định về các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

Theo đó, việc ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, ký quỹ, đặt cọc, mua bán hoặc bất kỳ hình thức bằng văn bản nào, mà có đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán như nêu trên, thì đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Khi hợp đồng bị vô hiệu, thì một trong các bên có quyền không thực hiện hợp đồng, và yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu. Hậu quả là các bên sẽ phải trao trả cho nhau những gì đã nhận, do vậy, thiệt hại (nếu có) chỉ thuộc về bên mua phải gánh chịu.

Luật sư Lê Tuấn Anh cũng cho rằng bên cạnh xử phạt chủ đầu tư, cơ quan chức năng cần xem xét xử phạt vi phạm hành chính với đơn vị môi giới về hành vi mua bán dự án chưa đủ điều kiện. Bởi khi tham gia vào thị trường, đơn vị môi giới phải biết dự án đã đủ điều kiện để bán hay chưa, nên việc giới thiệu, nhận tiền cọc của khách là vi phạm.