 |
| Việt Nam đã phát triển rất mạnh các loại hình nhà ở để bán, nhưng gần như chưa hình thành được một hệ thống nhà ở cho thuê chuyên nghiệp. Ảnh: Internet. |
Thị trường bất động sản đã có sự phát triển mạnh mẽ trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, phía sau tốc độ phát triển nhanh của thị trường vẫn tồn tại một khoảng trống lớn trong cấu trúc phát triển nhà ở.
Việt Nam đã phát triển rất mạnh các loại hình nhà ở để bán, nhưng gần như chưa hình thành được một hệ thống nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, dài hạn và có sự dẫn dắt bài bản từ Nhà nước.
Thị trường cho thuê hiện nay phần lớn vẫn mang tính tự phát, nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch đồng bộ và chưa bảo đảm được chất lượng sống ổn định cho người dân. Đây cũng là vấn đề được Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh trong định hướng chính sách nhà ở trong giai đoạn mới.
Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, điều này không đồng nghĩa với việc hạn chế nhu cầu đầu tư hay sở hữu tài sản chính đáng của người dân, mà hướng tới xây dựng một cấu trúc thị trường hài hòa hơn giữa nhu cầu ở thực, nhu cầu sở hữu, nhu cầu đầu tư và nhu cầu khai thác cho thuê.
Dẫn số liệu của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, VARS IRE cho biết hiện có khoảng 4,5-5 triệu công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, phần lớn trong số đó phải thuê trọ trong điều kiện sống còn nhiều hạn chế.
Tại Hà Nội và TP.HCM, tỷ lệ hộ gia đình thuê nhà ngày càng tăng, đặc biệt tập trung ở nhóm người trẻ, lao động nhập cư và người mới lập nghiệp. Tuy nhiên, nguồn cung nhà cho thuê chất lượng vẫn rất thiếu hụt.
Phần lớn người lao động hiện vẫn đang sống trong các khu nhà trọ tự phát do cá nhân xây dựng tại các khu vực ven đô hoặc quanh khu công nghiệp. Những khu nhà này thường có diện tích nhỏ, mật độ cư trú cao, thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng, hạ tầng xuống cấp và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn về phòng cháy chữa cháy. Sau nhiều vụ cháy nhà trọ nghiêm trọng xảy ra tại Hà Nội và TP.HCM trong thời gian gần đây, vấn đề chất lượng nhà ở cho thuê càng trở nên đáng báo động.
Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra trong giai đoạn tới là cần cân bằng tốt hơn giữa vai trò đầu tư của bất động sản và chức năng an cư của nhà ở. Một thị trường bền vững phải vừa đáp ứng nhu cầu tích lũy tài sản hợp pháp, vừa mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
VARS IRE cho rằng, vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ người dân cần được tiếp cận nơi ở chất lượng với chi phí phù hợp. Đây chính là lý do tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê được xem là một trụ cột quan trọng của hệ thống an sinh xã hội và ổn định đô thị.
Tại Singapore, quốc gia này lựa chọn mô hình Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong phát triển nhà ở. Hiện nay, hơn 80% dân số Singapore sống trong các khu nhà do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) phát triển.
Ngoài mô hình sở hữu nhà ở có thời hạn 99 năm, Singapore còn duy trì hệ thống nhà ở cho thuê công cộng dành cho người thu nhập thấp với mức giá được trợ cấp rất lớn từ ngân sách Nhà nước. Điều đáng chú ý là các khu nhà này không chỉ giải quyết nhu cầu ở mà còn được quy hoạch đồng bộ về trường học, y tế, giao thông và tiện ích công cộng, qua đó hình thành những cộng đồng dân cư chất lượng cao.
Tại Hàn Quốc, Chính phủ phát triển mạnh mô hình nhà ở cho thuê dài hạn thông qua Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH). Nhà nước trực tiếp đầu tư hoặc mua lại căn hộ thương mại để cho thuê dài hạn từ 20-30 năm dành cho sinh viên, người mới kết hôn và người thu nhập thấp.
Nguồn vốn được huy động thông qua Quỹ Đô thị Quốc gia với lãi suất ưu đãi và các công cụ tài chính dài hạn. Nhờ đó, Hàn Quốc vừa bảo đảm an sinh nhà ở, vừa duy trì được sự ổn định của thị trường bất động sản.
“Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, muốn phát triển nhà ở cho thuê bền vững thì vai trò của Nhà nước là yếu tố mang tính quyết định. Khác với mô hình nhà ở để bán có thể thu hồi vốn nhanh, nhà ở cho thuê cần thời gian hoàn vốn rất dài, thường kéo dài từ 15-25 năm, trong khi biên lợi nhuận không cao. Nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường thông thường, khu vực tư nhân rất khó có động lực tham gia”, chuyên gia của VARS IRE nhấn mạnh.
Do đó, VARS IRE cho rằng, song song với việc thúc đẩy triển khai Quỹ Nhà ở cho thuê quốc gia, Việt Nam cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở, xem nhà ở cho thuê là một hạ tầng an sinh thiết yếu tương tự giáo dục, y tế hay giao thông công cộng.
Khi quy hoạch các đại đô thị lớn, Nhà nước nên đưa ra các cơ chế khuyến khích, ưu đãi về thuế và tiền sử dụng đất để các doanh nghiệp chủ động tích hợp phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn hoặc nhà ở xã hội chất lượng cao.
Cùng với đó, cần thiết kế hệ thống tài chính dài hạn cho phân khúc này thông qua quỹ tiết kiệm nhà ở, tín dụng ưu đãi lãi suất thấp và cơ chế miễn, giảm thuế cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê. Nếu không có một “thiết kế thể chế đặc biệt”, rất khó để khu vực tư nhân tham gia vào phân khúc này ở quy mô lớn.
Bên cạnh vai trò chủ đạo của Nhà nước, doanh nghiệp cũng cần được khuyến khích tham gia phát triển nhà ở cho công nhân và người lao động. Các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động cần được hỗ trợ về thuế, hạ tầng và cơ chế tài chính khi đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê phục vụ người lao động của mình.
Liên quan đến vấn đề này, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý không chỉ là câu chuyện nhà ở mà còn là vấn đề của năng lực cạnh tranh quốc gia, của an sinh xã hội và của cấu trúc đô thị hiện đại.
“Do đó, cần sớm hình thành hệ thống cơ chế, chính sách đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này, như ưu đãi về đất đai, tín dụng, thuế và thủ tục đầu tư; phát triển các quỹ đầu tư nhà ở cho thuê dài hạn; khuyến khích mô hình hợp tác công - tư; thu hút doanh nghiệp nước ngoài tham gia đầu tư, quản lý vận hành”, ông Khôi đề xuất.
Phát biểu tại Họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 5/2026 được tổ chức ngày 3/6, ông Lâm Văn Hòa, Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng cho biết, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu các cơ chế ưu đãi vượt trội về đất đai và tài chính nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất và nguồn vốn tín dụng để đầu tư các dự án nhà ở cho thuê. Bên cạnh phát triển nhà ở để bán, sẽ ưu tiên phát triển các mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, các vùng động lực và hành lang kinh tế quan trọng.
