Giá bất động sản cao gấp 20 lần thu nhập của người lao động nhưng vẫn khó giảm

Hiện nay, tình trạng lệch pha cung - cầu, phân khúc biểu hiện ngày càng rõ ràng khi hầu hết trong giỏ hàng đều là sản phẩm cao cấp. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 chiếm 30%; căn hộ trung cấp có giá từ 25 - 50 triệu đồng/m2 chiếm 15%; căn hộ bình dân, giá rẻ có mức giá dưới 25 triệu đồng gần như không có.

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho biết, giá bất động sản tại Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân.

TS Cấn Văn Lực phân tích, người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của người Việt Nam thấp hơn 2 quốc gia này), đồng thời cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)...

Theo ông Lực, nguyên nhân giá bất động sản tại Việt Nam cao là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp), chi phí ở các khâu làm dự án đều cao… Ngoài ra, bất động sản đang bất thường ở chỗ, kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường bất động sản lại gần như ‘đóng băng’.

Ông Cấn Văn Lực cho rằng, do xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản thế giới và trong nước sau 2 năm tăng trưởng khá nóng. Giá bất động sản thế giới tăng khoảng 10 - 20% và của Việt Nam tăng khoảng 20-50%.

Còn PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính đánh giá cũng đồng tình rằng giá của thị trường bất động sản bây giờ đang quá cao. Nếu như giá bình quân của bất động sản tại Việt Nam đang cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập bình quân của người lao động một năm thì ở các nước phát triển chỉ gấp từ 6-7 lần so với mức thu nhập bình quân của người lao động.

 

Có thể thấy, giá nhà đất bị đẩy lên quá cao khiến việc người dân muốn sở hữu ngày càng khó. Dù vậy, giá nhà vẫn được nhận định là khó giảm.

Giá bất động sản khó có thể giảm

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho rằng, sau một thời gian thị trường tăng trưởng, giá hiện đang ở mức cao. Nhưng nguy hiểm hơn là giá bất động sản khó có thể giảm trong tương lai, ít nhất là ở thị trường sơ cấp. Bởi, giá bất động sản được hình thành từ 5 cấu thành chính gồm: Tiền giải phóng mặt bằng; tiền sử dụng đất; chi phí hạ tầng/xây dựng; chi phí vốn; lợi nhuận gộp của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, tiền giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất sẽ tăng do sắp tới khung giá đất sẽ tính theo thị trường. Việc này sẽ khiến việc giải phóng mặt bằng khó khăn hơn và chi phí sẽ cao hơn. Hiện nay, nền giá thị trường không hề thấp.

Về chi phí hạ tầng/xây dựng cũng sẽ tăng do lạm phát và nguyên vật liệu đầu vào không giảm. Còn chi phí vốn chắc chắn sẽ tăng do thời gian triển khai dự án lâu và lãi suất đang neo cao. Vậy, ngoài lợi nhuận gộp của chủ đầu có thể giảm thì không còn gì giảm được nữa.

“Như vậy, các chủ đầu tư sẽ vất vả và lợi nhuận rất mỏng. Lúc này, đòi hỏi các chủ đầu tư phải quản trị rất tốt, phải cạnh tranh nhau rất khốc liệt, thậm chí phải đau xót bán lỗ đi một vài dự án để cứu những dự án còn lại. Nói chung, để khách hàng thấy có động lực xuống tiền thì các chủ đầu tư phải chấp nhận đưa ra một mức giá rất hấp dẫn hoặc có thể đóng bảng hàng không bán, chờ thị trường tốt hơn. Tôi thấy nhiều chủ đầu tư có quyết định như vậy”, Chủ tịch BHS nói.

Ông Tuyển cho rằng, tháo gỡ pháp lý là vô cùng quan trọng và lâu dài. “Lãi suất là vấn đề trước mắt, còn giá cả hãy để cho cung cầu quyết định. Lòng tin của hàng triệu khách hàng luôn mạnh hơn các nguồn lực khác, họ cần pháp lý rõ ràng - lãi suất hạ - giá cả hấp dẫn”, vị này nói.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, do thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị đội lên, khiến các dự án mở bán sau khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nguồn cung bất động sản vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ còn tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực.

Theo ông Hà, các phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%.

“Giá bất động sản khó giảm mà sẽ đi ngang, duy trì mức giá như ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đến một mốc thời gian nhất định, khi nguồn cung được khơi thông, các rào cản được tháo gỡ thì giá bất động sản có thể hạ nhiệt”, ông Hà dự báo.

Thực tế, trong nhiều năm gần đây, vấn đề nhức nhối của thị trường bất động sản là vướng mắc pháp lý. Theo đó, nguồn cung nhà ở ngày càng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Do vậy, chỉ khi vấn đề về pháp lý giải quyết được mới có thể khơi thông nguồn cung và kéo giảm giá nhà ở.