2,94 triệu tỷ đồng dư nợ bất động sản và cuộc sàng lọc danh mục cổ phiếu

Nguồn cung hồi phục, thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng

Theo báo cáo “Triển vọng thị trường bất động sản 2026 - Sàng lọc trong chu kỳ mới” của VCBS, năm 2025 đánh dấu bước ngoặt khi hàng loạt vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, tạo nền tảng cho chu kỳ phục hồi mới. Thu ngân sách từ đất tăng vọt từ 130 nghìn tỷ đồng năm 2023 lên 284 nghìn tỷ đồng năm 2024 và đạt 407 nghìn tỷ đồng chỉ trong 9 tháng đầu năm 2025, phản ánh tiến độ giao đất, hoàn tất nghĩa vụ tài chính và tái khởi động dự án được đẩy nhanh.

Năm 2026 được dự báo là ,ột năm phân hóa giữa các thị trường, phân khúc và doanh nghiệp bất động sản. Nguồn: VCBS

Kênh vốn cũng cải thiện đáng kể. Tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ bất động sản và xây dựng đạt 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% từ đầu năm, chiếm khoảng 17% tổng dư nợ hệ thống, mức cao nhất trong nhiều năm. Đáng chú ý, tín dụng cho doanh nghiệp phát triển bất động sản tăng gần 40% so với đầu năm, cho thấy dòng vốn đã quay trở lại khu vực chủ đầu tư sau giai đoạn thận trọng kéo dài.

Bước sang năm 2026, VCBS dự báo nguồn cung căn hộ trung cấp sẽ được bổ sung mạnh tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, diễn biến giá có sự khác biệt rõ rệt giữa hai miền.

Tại phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, mặt bằng giá chung cư đã tiệm cận vùng đỉnh. Chỉ số giá nhà trên thu nhập tại Hà Nội tăng từ 19,6 năm 2024 lên 24,7 năm 2025 và dự kiến đạt 31,1 vào năm 2026, cho thấy khả năng chi trả của người dân suy giảm nhanh. Lợi suất cho thuê căn hộ giảm còn khoảng 3% năm 2025, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2020–2021 (trên 5%), khiến động lực đầu tư suy yếu. VCBS cho rằng giá chung cư Hà Nội có thể đi ngang trong giai đoạn tới, thanh khoản cải thiện chọn lọc ở các dự án pháp lý rõ ràng, gắn với hạ tầng trọng điểm.

Nguồn: VCBS

Ngược lại, thị trường phía Nam được đánh giá còn dư địa tăng. Nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) phục hồi đáng kể từ 2025 và dự kiến tiếp tục mở rộng trong 2026-2027. Đặc biệt, Đồng Nai nổi lên như điểm sáng nhờ hạ tầng: sân bay Long Thành (tổng mức đầu tư hơn 336.000 tỷ đồng) đạt khoảng 64% khối lượng thi công cuối năm 2025; cầu Cát Lái (17.700 tỷ đồng) đã động thổ. Mặt bằng giá tại Đồng Nai hiện thấp hơn 20-40% so với TP. Thủ Đức, tạo sức hấp dẫn cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trung hạn.

Sàng lọc cổ phiếu nổi bật

Dù nguồn cung phục hồi, môi trường tín dụng năm 2026 được dự báo kém thuận lợi hơn 2025. Ngân hàng Nhà nước định hướng kiểm soát dư nợ bất động sản quanh mức 24-25% tổng dư nợ; đồng thời có đề xuất siết cho vay với bất động sản thứ hai. Lãi suất cho vay mua nhà cũng có xu hướng tăng nhẹ. Với khoản vay 3 tỷ đồng (50% giá trị căn hộ 6 tỷ đồng), lãi suất thả nổi 9% tương đương tiền lãi khoảng 22,5 triệu đồng/tháng; nếu tăng thêm 2 điểm %, chi phí lãi có thể lên 27,5 triệu đồng/tháng, áp lực đáng kể đối với hộ gia đình trung lưu.

Dự báo kết quả kinh doanh năm 2026. Nguồn: VCBS

Một thách thức lớn khác là áp lực đáo hạn trái phiếu. Năm 2026, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn tập trung vào quý II và quý IV, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Trong bối cảnh kênh phát hành mới bị giám sát chặt, doanh nghiệp có đòn bẩy cao và dự án thanh khoản thấp sẽ đối diện rủi ro tái cấp vốn lớn hơn.

Tuy nhiên, dự báo kết quả kinh doanh năm 2026 của nhóm bất động sản là tích cực, do năm 2025 là giai đoạn nhiều doanh nghiệp tái khởi động dự án và đẩy mạnh mở bán. Các sản phẩm được tiêu thụ trong năm 2025 sẽ được ghi nhận doanh thu và lợi nhuận dần trong năm 2026,qua đó hỗ trợ tăng trưởng kết quả kinh doanh của toàn ngành.

Định giá về mặt bằng định giá, sau giai đoạn tăng mạnh, mặt bằng P/B đã điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Tuy nhiên, động lực tăng giá trong thời gian tới được dự báo mang tính phân hóa, không còn lan tỏa trên diện rộng, đòi hỏi sự sàng lọc kỹ lưỡng giữa các doanh nghiệp.

Định giá P/B (Đơn vị: lần). Nguồn: VCBS

Một số doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận và khoản người mua trả tiền trước đột biến, trong khi nhiều đơn vị vẫn duy trì tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu ở mức cao và hệ số EBITDA/lãi vay thấp, phản ánh sức chịu đựng tài chính còn hạn chế.

Trong bối cảnh đó, VCBS ưu tiên các chủ đầu tư đã cơ bản hoàn tất nghĩa vụ tài chính, có quỹ đất sạch và dự án pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng. Nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn tại vùng ven Hà Nội hưởng lợi từ vành đai 4, hoặc quỹ đất tại Đồng Nai, Bình Dương gắn với hạ tầng liên vùng, được đánh giá có triển vọng tốt hơn.

Trên sàn niêm yết, các mã như VHM, KDH, NLG, DXG, DIG, PDR… tiếp tục nằm trong nhóm theo dõi trọng điểm, song sự lựa chọn sẽ mang tính chọn lọc cao dựa trên cấu trúc tài chính, tiến độ dự án và khả năng bán hàng thực tế. Chu kỳ 2026 không còn là “sóng ngành” diện rộng, mà là giai đoạn định hình lại vị thế giữa các doanh nghiệp, nơi năng lực triển khai và kỷ luật tài chính trở thành yếu tố quyết định.