 |
| Hội thảo khoa học quốc gia góp ý sửa Luật Đất đai năm 2024. Ảnh: Phạm Thọ |
Cơ chế định giá đất tác động đến giá nhà
Tại hội thảo khoa học quốc gia “Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong bối cảnh mới” do Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh tổ chức ngày 17/6, một nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là giá đất.
PGS.TS. Lưu Quốc Thái, giảng viên cao cấp Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, phát biểu cho rằng, giá đất và giá nhà ở Việt Nam đang vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân cũng như sức chịu đựng của nền kinh tế.
Theo ông, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam hiện khoảng 7.000-8.000 USD mỗi năm, trong khi giá nhà phổ biến ở nhiều đô thị dao động 80-100 triệu đồng/m2, tương đương 3.000-3.800 USD/m2. Với tương quan này, nhiều người phải mất từ 40 đến 60 năm tích lũy mới có cơ hội sở hữu nhà ở.
Ông Thái phân tích, nguyên nhân không chỉ xuất phát từ cung - cầu thị trường, mà còn liên quan đến cơ chế định giá đất hiện nay. Trong khi Nhà nước vừa là chủ thể giao đất, vừa là bên xác định giá đất để thu nghĩa vụ tài chính từ người sử dụng đất, cơ chế này dễ tạo cảm giác áp đặt và chưa phản ánh đầy đủ yếu tố thị trường.
Từ đó, ông đề xuất nghiên cứu bổ sung mô hình định giá đất tư nhân nhằm tạo thêm cơ sở tham khảo, đối chiếu với giá đất do Nhà nước xác định, góp phần nâng cao tính khách quan và minh bạch của thị trường.
Một bất cập khác được chuyên gia chỉ ra là nghĩa vụ tài chính đối với người được giao đất hoặc thuê đất. Theo ông Thái, hiện nhiều chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích dự án, kể cả phần đất dành để xây dựng công viên, trường học hoặc hạ tầng công cộng sau đó bàn giao lại cho Nhà nước và không được khai thác kinh doanh.
“Người sử dụng đất chỉ nên trả tiền đối với phần diện tích thực sự được hưởng lợi”, ông nêu quan điểm, đồng thời cho rằng việc thu tiền sử dụng đất đối với cả phần diện tích công cộng là thiếu công bằng, góp phần đẩy giá bất động sản tăng cao.
Từ những phân tích trên, chuyên gia đề xuất tăng cường cơ chế thương lượng trong các quan hệ đất đai.
Theo đó, việc giao đất hoặc cho thuê đất phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh nên được thực hiện thông qua hợp đồng. Trong mối quan hệ này, Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất đai cần đứng ở vị trí bình đẳng với người sử dụng đất thay vì chỉ đóng vai trò của cơ quan quyền lực công.
 |
| PGS.TS. Lưu Quốc Thái đề xuất nghiên cứu bổ sung mô hình định giá đất tư nhân. Ảnh: Phạm Thọ |
Đối với thu hồi đất, Nhà nước chỉ nên sử dụng biện pháp hành chính như lựa chọn cuối cùng. Trước khi ban hành quyết định thu hồi, cơ quan chức năng cần tiến hành thương lượng bình đẳng với người dân về việc chuyển giao quyền sử dụng đất và mức bồi thường. Chỉ khi không đạt được thỏa thuận mới áp dụng biện pháp hành chính.
Ông cũng đề xuất các tranh chấp phát sinh trong quá trình chuyển dịch quyền sử dụng đất nên được giải quyết theo cơ chế dân sự hoặc trọng tài thương mại nhằm bảo đảm tính bình đẳng giữa các bên.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Cường từ Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, nhiều quốc gia đã tách biệt cơ quan quản lý đất đai với hệ thống định giá nhằm hạn chế xung đột lợi ích.
Dẫn kinh nghiệm của Hàn Quốc, ông cho biết nước này xây dựng hệ thống giá đất công khai dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế được cập nhật thường xuyên. Giá đất chuẩn do các chuyên gia độc lập xác định, trong khi việc bồi thường hay tính nghĩa vụ tài chính vẫn được xem xét theo đặc điểm riêng của từng thửa đất thay vì áp dụng cứng nhắc một mức giá hành chính.
Đang tồn tại nhiều vấn đề về quy hoạch
Bên cạnh vấn đề giá đất và cơ chế giao dịch, nội dung quy hoạch sử dụng đất cũng nhận được nhiều ý kiến đóng góp.
ThS. Hoàng Thị Biên Thùy, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh cho rằng, quy định hiện hành về thời kỳ và tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất đang bộc lộ một số hạn chế.
Theo Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất được lập cho thời kỳ 10 năm với tầm nhìn từ 20 đến 50 năm tùy từng cấp. Tuy nhiên, sự khác biệt giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng và quy hoạch nông thôn có thể dẫn tới tình trạng chồng chéo, thiếu đồng bộ trong triển khai.
Ngoài ra, quy hoạch có thời kỳ tương đối ngắn, nhưng tầm nhìn quá dài cũng dễ phát sinh mâu thuẫn bởi tầm nhìn chỉ mang tính dự báo, trong khi điều kiện kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất thay đổi rất nhanh.
Nếu quy hoạch chậm triển khai hoặc không đủ nguồn lực thực hiện, nguy cơ xuất hiện các dự án “treo” sẽ gia tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân.
 |
| Bất động sản khu trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Phạm Thọ |
Từ thực tế này, ThS. Hoàng Thị Biên Thùy, đề xuất quy hoạch sử dụng đất nên được thiết kế theo chu kỳ 20 năm, đồng thời thực hiện rà soát định kỳ 5 năm một lần nhằm bảo đảm sự ổn định dài hạn nhưng vẫn duy trì được tính linh hoạt.
Một vấn đề khác được các chuyên gia đặc biệt lưu ý là cơ chế điều chỉnh quy hoạch. ThS. Ngô Gia Hoàng, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh nhận định, Điều 73 của Luật Đất đai 2024 đã bổ sung nhiều nguyên tắc mới nhưng vẫn còn khá khái quát. Chẳng hạn, quy định “không làm thay đổi mục tiêu của quy hoạch” chưa được giải thích rõ ràng, trong khi việc thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí hoặc chức năng sử dụng đất hoàn toàn có thể làm thay đổi bản chất quy hoạch.
Bên cạnh đó, pháp luật hiện chưa quy định giới hạn số lần điều chỉnh quy hoạch hoặc nguyên tắc bảo đảm tính ổn định của quy hoạch trong một khoảng thời gian nhất định. Điều này làm giảm tính dự báo của chính sách và tạo nguy cơ điều chỉnh quy hoạch theo hướng phục vụ lợi ích cục bộ.
Theo ThS. Ngô Gia Hoàng, những căn cứ như “biến động nguồn lực thực hiện quy hoạch”, “hình thành dự án trọng điểm phục vụ lợi ích quốc gia” hay “thay đổi khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất” hiện vẫn mang tính định tính, chưa được lượng hóa bằng các tiêu chí pháp lý cụ thể.
Do đó, luật cần bổ sung các tiêu chí rõ ràng hơn, đồng thời bắt buộc thực hiện đánh giá tác động độc lập và lấy ý kiến cộng đồng đối với những trường hợp điều chỉnh quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến không gian đô thị, môi trường và quyền của người dân.
Một điểm đáng chú ý khác là yêu cầu tăng cường kiểm soát quyền lực trong hoạt động điều chỉnh quy hoạch. Bởi, Luật Đất đai hiện đã quy định thẩm quyền điều chỉnh, nhưng chưa xác định rõ trách nhiệm pháp lý đối với các trường hợp lợi dụng việc điều chỉnh quy hoạch để trục lợi hoặc phục vụ lợi ích nhóm.
Từ đó, chuyên gia đề xuất quy trình điều chỉnh quy hoạch cần được kiểm soát bằng cơ chế khảo sát độc lập, điều trần công khai, đánh giá tác động trước khi điều chỉnh và mở rộng sự tham gia của cộng đồng dân cư.
Đặc biệt, theo ông tình trạng “quy hoạch treo” và “kế hoạch sử dụng đất treo” tiếp tục được xem là một trong những tồn tại lớn nhất của công tác quản lý đất đai. Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã rút ngắn thời hạn xử lý từ 3 năm xuống còn 2 năm đối với các trường hợp chậm thu hồi hoặc chậm chuyển mục đích sử dụng đất, nhiều địa phương vẫn tồn tại tình trạng hạn chế quyền của người sử dụng đất vượt quá phạm vi luật định.
Theo các chuyên gia, quy hoạch không chỉ là công cụ quản lý nhà nước, mà còn liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của người dân. Vì vậy, pháp luật cần quy định rõ những trường hợp bắt buộc phải hủy bỏ quy hoạch thay vì liên tục điều chỉnh kéo dài; đồng thời giới hạn số lần điều chỉnh trong mỗi thời kỳ quy hoạch để bảo đảm tính ổn định, minh bạch và khả năng dự báo của chính sách đất đai.
