Vì sao thị trường bất động sản sốt nóng trong quý I/2022?

4 động lực giúp thị trường bất động sản hút mạnh dòng tiền

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường thu hút mạnh dòng tiền.

Cụ thể, trong quý I bất động sản đã vươn lên vị trí số 2 về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD (tính chung cả năm 2021 bất động sản đứng vị trí thứ 3). Đồng thời, giá trị M&A (mua bán và sáp nhập) bất động sản của quý I/2022 cao nhất 5 năm (theo báo cáo về thị trường vốn đầu tư quý I/2022 của Cushman & Wakefield).

Lý giải về những diễn biến tương đối tích cực trong việc thu hút dòng tiền của thị trường bất động sản trong quý I/2022, Báo cáo của VARS nhận định đó là sự hội tụ của bốn yếu tố gồm: hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đẩy mạnh đầu tư công, triển khai gói hỗ trợ và nền kinh tế duy trì được tốc độ tăng trưởng.

Cụ thể, hệ thống cơ sở hạ tầng của Việt Nam đang ngày càng được hoàn thiện, nhất là tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và các tỉnh, thành phố lân cận.

Đường cao tốc cũng như các cung đường kết nối, sân bay... đang tạo ra diện mạo mới cho đất nước. Trong cơ cấu giá trị bất động sản, cơ sở hạ tâng đóng vai trò đáng kể, bên cạnh giá trị nội tại của bất động sản đó.

Yếu tố động lực thứ hai theo VARS là việc đẩy mạnh đầu tư công được kỳ vọng sẽ thúc đẩy kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Theo đó, chỉ tính riêng báo cáo của Bộ Giao thông vận tải trong quý I/2022 đã giải ngân gần 7.500 tỷ đồng cho các dự án hạ tầng quan trọng trên cả nước.

Trong cả năm 2022, dự kiến bộ này sẽ giải ngân khoảng 50,3 nghìn tỷ đồng, tập trung nguồn lực, chỉ đạo quyết liệt đẩy nhanh tiến độ các dự án kết cấu hạ tầng trọng điểm, tăng cường kết nối vùng, liên vùng, khu vực, quốc tế, nhất là các công trình hạ tầng giao thông quan trọng như dự án xây dựng một số đoạn đường bộ cao tốc trên tuyến Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2017 - 2020; dự án đường cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ; Cảng hàng không quốc tế Long Thành; sớm đưa vào hoạt động một số tuyến đường sắt đô thị ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Thứ ba, gói hỗ trợ gần 350.000 tỷ đồng trong đó gần 114.000 tỷ đồng dành cho các dự án hạ tầng, 110.000 tỷ đồng dành cho các chính sách ưu đãi các doanh nghiệp sẽ tạo động lực tổng hợp giúp nền kinh tế sớm phục hồi, cải thiện sức mua người tiêu dùng, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Yếu tố động lực thứ tư, theo VARS hiện nay Việt Nam được đánh giá là quốc gia duy trì tốc độ tăng trưởng tốt, tình hình chính trị, xã hội ổn định trong một thời gian dài, tạo nên sức cạnh tranh đáng kể của nền kinh tế. Đầu tư trực tiếp nước ngoài, trong đó có mảng bất động sản tăng trưởng đều đặn trong thời gian qua là một minh chứng rõ rệt.

Cụ thể, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay được đánh giá là năng động và có nhiều động lực phát triển nhất châu Á khi duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân khoảng 15% mỗi năm.

Bên cạnh đó, bất động sản cũng được dự báo là tiếp tục duy trì triển vọng rất tích cực trong 20 năm tới do mức độ đô thị hóa vẫn ở mức thấp và đang diễn ra mạnh mẽ, nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao, hạ tầng cơ bản còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng.

Thị trường xuất hiện bong bóng cục bộ

Đáng chú ý, VARS cho biết, quý đầu tiên của năm cũng chứng kiến tình trạng “sốt đất” cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch về hạ tầng như khu công nghiệp, cầu, đường, sân bay,… khiến nhiều bộ, ngành chức năng liên quan đã và đang ra tay chấn chỉnh, để nắn thị trường phát triển lành mạnh, hiệu quả.

Đồng thời, VARS cho rằng, những tín hiệu từ thị trường vừa nêu cho thấy, đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Bởi giá đất nền các khu vực liên tục tăng theo các dự án. Đặc biệt, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng.

Đơn cử như tại Hà Nội, có 42 dự án nhà ở đang được chào bán tại Hà Nội, tập trung phần lớn ở các quận, huyện vùng ven do ưu thế về quỹ đất. Nhiều dự án đã được triển khai bán hàng từ 2 năm nay. Giá bất động sản nhà ở cuối quý I/2022 tăng nhẹ xung quanh 4,5 - 6% so với đầu năm.

Tại Vũng Tàu, phân khúc nhà ở giá 5 - 10 tỷ đồng đối với nhà phố và 2 - 3 tỷ đồng căn hộ chung cư vẫn có nhu cầu lớn, do lực lượng người lao động từ ngoại tỉnh chưa có nhà vẫn còn cao. Căn hộ thương mại (shophouse) chiếm tỷ nhỏ khoảng 3 - 5% trong các dự án, tỷ lệ tăng giá 15 - 20%/năm tuỳ vào dự án. Tuy nhiên việc khai thác tối đa hiệu quả các căn shophouse chỉ ở những dự án trung tâm, tập trung đông dân cư sinh sống.

Tại các tỉnh Tây Nam Bộ, tình hình mua bán đất thổ cư, đất trong dân vẫn diễn ra khá sôi nổi tuy nhiên thanh khoản nhanh vẫn tập trung ở một số sản phẩm nhỏ, diện tích dưới 40m2, trong hẻm nhỏ thuộc nội đô thành phố, mức giá từ 2 tỷ đồng trở xuống. Đặc biệt tại khu vực quận Ninh Kiều (Cần Thơ) tập trung nhiều trường học và cơ quan hành chính, thu hút người dân nhập cư có nhu cầu nhập hộ khẩu quận trung tâm thành phố để làm việc và cho con cái đi học thì mức giá các sản phẩm trung bình tăng từ 10 - 15%/năm so với mặt bằng chung.

Theo VARS, hiện tượng giá bất động sản liên tục tăng, bất chấp đại dịch Covid -19 là do quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt hành trình tăng giá; nguồn cung thiếu hụt, không đáp ứng được nhu cầu của thị trường; các dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn; kỳ vọng vào gói kích cầu.

Trong đó, mức dao động mạnh giá bất động sản tại hầu khắp các địa phương cho thấy, quá trình đô thị hoá đang diễn ra cân bằng tại khắp các địa phương và hệ thống hạ tầng kết nối hứa hẹn là động lực lành mạnh thúc đẩy thị trường.

Nhận định về xu thế của thị trường bất động sản thời gian tới, VARS cho rằng, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch sẽ là điểm sáng hấp dẫn đầu tư. Đặc biệt là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, rõ ràng, đáp ứng được các điều kiện và tiêu chuẩn về môi trường du lịch, nghỉ dưỡng, được đầu tư tốt về hạ tầng, vị trí giao thông thuận lợi.