Xác định giá thị trường không đơn giản

Tại hội thảo góp ý Luật Đất đai sửa đổi do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp (VCCI) tổ chức ngày 8/3, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam - cho biết, có dự án kéo dài 8 năm chưa xong giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân là Luật Đất đai chưa quy định rõ đền bù hoa màu trên đất nông nghiệp và hoa màu trên đất dịch vụ. Hiện nay, nhiều người dân nhầm lẫn giữa đền bù hoa màu và đền bù đất bị thu hồi.

DN lo quy định tự thỏa thuận đền bù đất sẽ “tiêu diệt” bất động sản (ảnh: Như Ý).

“Luật Đất đai sửa đổi đề xuất quy định thu hồi đất là sự thỏa thuận giữa DN và người dân, DN bất động sản không thể làm được. Bởi mỗi dự án cần phải thỏa thuận với hàng trăm, hàng nghìn người dân. Nếu áp dụng quy định này sẽ tiêu diệt DN bất động sản. Tôi đề xuất, cơ chế đền bù Nhà nước phê duyệt để chính xác và không thiệt thòi người dân”, ông Hiệp kiến nghị.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, có nhiều ý kiến khác nhau về việc xác định giá đất sát với giá thị trường. Trong đó, hiểu như thế nào là giá đất thị trường là vấn đề không hề đơn giản, cũng như nhiều nội dung về tài chính đất đai khác.

“Mấu chốt của kinh tế đất đai là phương pháp tính toán, định giá đất đai. Nếu định giá đất đai không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ luỵ phức tạp. Hiện nay có 5 phương pháp định giá đất đai nhưng rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu rõ ràng, phản ánh, thống kê đầy đủ giá trị đất đai, hoạt động kinh doanh đất đai”.

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà

“Tài chính đất đai là vấn đề gắn liền với miếng cơm manh áo của người dân, DN. Do đó, cơ quan soạn thảo cần được tập trung tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ hơn, triệt để hơn và nhất quán hơn. Điều này vừa tuân theo quy luật, nguyên tắc thị trường, vừa đảm bảo tính khoa học, vừa phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, tổ chức, DN và người dân”, ông Lực kiến nghị.

Ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch VCCI cho rằng, quy định pháp luật về đất đai từ năm 2013 đến nay đã bộc lộ nhiều bất cập. Tiêu biểu như: tài chính đất đai, vấn đề quyền của DN phát triển dự án có sử dụng đất, xây dựng công trình ngầm, quy định công khai, minh bạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thủ tục hành chính về đất đai.

Theo chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, trên thị trường có 3 cách hiểu về giá đất, gồm: thỏa thuận dân sinh; giá trong điều kiện cạnh tranh và giá kỳ vọng. Ông Thành kiến nghị, khi Nhà nước bồi thường, hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất cần có nhiều phương án như trả bằng hiện vật (ví dụ chương trình đào tạo dạy nghề), trả bằng tiền…

“Khi bồi thường cho người dân bị thu hồi đất, chúng ta cần dành càng nhiều quyền lựa chọn cho người dân và DN càng tốt. Trong đó, việc tiên quyết người dân phải có nhà ở, chỗ ở. Người dân hy sinh để ngân sách hưởng địa tô thì cũng cần để người dân được hưởng thêm quyền lợi”, ông Thành kiến nghị.

Áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất

Đại diện Công ty TNHH VSIP Hải Phòng cho biết, dự thảo bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hằng năm. Quy định này có thể giúp cho giá đất tiệm cận với giá thị trường, minh bạch hóa thị trường giao dịch bất động sản nhà ở riêng lẻ… Tuy nhiên, đối với DN kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm sẽ phải chịu rủi ro và gánh nặng về chi phí thực hiện dự án khi giá đất trên thị trường biến động liên tục (hoặc có sự thay đổi lớn qua từng năm).

Do vậy, VSIP Hải Phòng kiến nghị cần có cơ chế xác định tiền thuê đất đối với hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm phù hợp hơn, đảm bảo tính ổn định của thị trường bất động sản và quyền lợi của nhà đầu tư.

Theo Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, bảng giá đất là căn cứ thực hiện hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai một cách công bằng, minh bạch. Đồng thời, điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, Nhà nước, DN cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương.

“Nhà nước với tư cách là cơ quan quản lý, chịu trách nhiệm trước người dân, phải định giá, quyết định việc chuyển dịch đất đai, định hướng để trong quá trình chuyển dịch DN phát triển dự án và những người dân bị thu hồi đất đều có lợi. Vì vậy, phải lượng hoá, có tiêu chí cụ thể về hạ tầng, chỗ ở, sinh kế, an sinh xã hội, thiết chế văn hóa… để người dân tái định cư có điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ”, Phó Thủ tướng cho biết.

TS Cấn Văn Lực đề xuất, cơ quan soạn thảo luật chọn khoảng 3 phương pháp định giá đất. Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026. Từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất như phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc (không phân biệt vị trí địa lý, vùng miền).

Cũng theo ông Lực, giá đất cần sát với giá thị trường, không chịu áp lực, chi phối từ các cơ quan quản lý cấp địa phương và nhóm lợi ích. Tổ chức tư vấn định giá đất cần là cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề, không liên quan đến hội đồng thẩm định giá đất, UBND cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương, địa phương.