Sợ trách nhiệm trong xác định giá đất 'thị trường' khiến nhiều dự án phải dừng

Trước thềm Hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển lành mạnh, bền vững, Bộ Xây dựng đã có báo cáo trong đó chỉ ra hàng loạt những khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS.

Theo Bộ Xây dựng, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ qua các buổi làm việc với các địa phương, doanh nghiệp BĐS và qua báo cáo của các địa phương, doanh nghiệp gửi về cho thấy có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai thực hiện gặp khó khăn, vướng mắc hoặc dừng triển khai thực hiện do nhiều nguyên nhân. Trong đó liên quan về thể chế, quy định pháp luật.

Trong số các nguyên nhân khiến nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai phải dừng thi công thì việc xác định đâu là giá đất “thị trường” chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án.

Thứ nhất, liên quan đến pháp luật về đất đai, báo cáo của Bộ Xây dựng nêu rõ, khó khăn, vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất... đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án).

Theo Bộ Xây dựng, việc này dẫn đến cơ quan chức năng e ngại, sợ trách nhiệm gây thất thoát nếu định giá thấp hơn thị trường, nhiều trường hợp định giá cao hơn nhiều giá giao dịch thực tế gây khó khăn cho doanh nghiệp triển khai thực hiện.

Thứ hai, liên quan đến pháp luật về quy hoạch, có một số vướng mắc như: Quy hoạch chi tiết 1/500 không phù hợp với quy hoạch cấp trên (các quy hoạch cấp trên trước đó không còn phù hợp đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định).

Về thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung; về điều kiện, thời điểm rà soát, cập nhật, điều chỉnh quy hoạch đảm bảo đồng bộ quy hoạch xây dựng bao gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết 1/500 đối với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết...

Đối với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, đang triển khai thực hiện nhưng căn cứ, cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực.

Nhiều thông tin tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường

Thứ ba, liên quan đến pháp luật về đầu tư, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, việc phải thực hiện thẩm định, điều chỉnh chủ trương đầu tư khi điều chỉnh tiến độ dự án vì nguyên nhân khách quan; điều chỉnh tiến độ dự án do chậm tiến độ vì nguyên nhân chủ quan đối với các dự án có thời điểm hoàn thành trước 1/1/2021; việc điều chỉnh dự án khi vi phạm chậm đưa đất vào sử dụng.

Việc không cho phép chấp thuận chủ trương đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại khi nhà đầu tư đã có quyền sử dụng "đất khác" nhưng không phải đất ở.

Thời gian qua xuất hiện nhiều thông tin tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường, trong đó việc xử lý vi phạm tại một số doanh nghiệp đã gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư.

Về điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án khi dự án chỉ có quyết định giao đất nhưng không có quyết định chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị; về thẩm quyền chuyển nhượng dự án; về đấu thầu dự án có phần đất công xen kẽ trong dự án.

Thứ 4, liên quan đến pháp luật về nhà ở, đô thị và xây dựng: Đối với các dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư nhưng chưa thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở, đô thị.

Về tỷ lệ 100% chủ sở hữu phải thống nhất khi thực hiện xây dựng lại nhà chung cư cấp C - chưa hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo lại chung cư cũ; về hệ số K bồi thường; về việc quy đổi diện tích căn hộ và giá quy đổi trong phương án bồi thường; về thực hiện cải tạo đồng bộ khu chung cư bao gồm cả chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm và chung cư chưa hư hỏng nặng, nguy hiểm...

Ngoài ra, là những vướng mắc về phát triển nhà ở xã hội; về nguồn vốn tín dụng; về phát hành trái phiếu doanh nghiệp; về tổ chức thực thi pháp luật của các địa phương;..

Cùng với đó, thời gian qua, nhiều thông tin xã hội không chính xác, không chính thống về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, xử lý vi phạm tại một số doanh nghiệp đã gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư dẫn đến e ngại, nghe ngóng, tạm dừng đầu tư vào lĩnh vực BĐS mà chuyển sang các kênh đầu tư khác khiến doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền, khó khăn trong thanh khoản gây ảnh hưởng xấu đến thị trường.