Thị trường bất động sản công nghiệp xuất hiện thương vụ đầu tư 1 tỉ USD

Đến cuối tháng 8/2023, lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mới đăng ký đã tăng 69,5% so với cùng kỳ năm trước, đạt 8,8 tỷ USD. Chính phủ Việt Nam đã triển khai các chính sách tiền tệ để thúc đẩy ổn định kinh tế tổng hợp, trong khi các khoản đầu tư công tăng 23,1% so với cùng kỳ năm trước, đạt 14,5 tỷ USD trong tám tháng đầu năm 2023.

Giá trị xuất khẩu đã tăng ổn định từ tháng 4/2023, với tốc độ đáng kể lên đến 7,7% so với tháng trước vào tháng 8. Tồn kho tại Mỹ giảm xuống 10% vào tháng 8, điều này tạo thuận lợi cho nhu cầu sản xuất do Mỹ là một trong những đối tác thương mại lớn nhất của Việt Nam. Do đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục là lĩnh vực thúc đẩy đầu tư bất động sản.

Thị trường bất động sản công nghiệp liên tục xuất hiện các thương vụ đầu tư giá trị “khủng” tạo nên bức tranh sáng cho phân khúc này.

Cụ thể, vào tháng 7/2023, Tập đoàn Sumitomo (Nhật Bản) đã ký Biên bản ghi nhớ với tỉnh Thanh Hóa để phát triển một khu công nghiệp có diện tích 650 hecta với vốn đầu tư 400 triệu USD. Họ cũng đang xem xét việc phát triển một khu công nghiệp có diện tích 300 hecta tại Tỉnh Nam Định.

Cũng vào tháng 7/2023, Suntory Pepsico đã nhận được sự chấp thuận để xây dựng một nhà máy mới tại Long An với tổng vốn đầu tư 185 triệu USD, trong khi Tập đoàn Hyosung có kế hoạch đầu tư gần 1 tỷ USD vào một nhà máy sản xuất sợi carbon tại Vũng Tàu.

Tương tự, vào cuối tháng 8/2023, ba dự án mới của Khu Công nghiệp Việt Nam-Singapore (VSIP) đã bắt đầu triển khai, hai dự án đã nhận được sự chấp thuận đầu tư và có 12 thỏa thuận hợp tác phát triển được ký kết.

Cùng thời điểm, một liên doanh giữa Lineage Logistics và SK Logistics đã được công bố để cải thiện và mở rộng hệ thống kho lạnh của Việt Nam.

Trong báo cáo đánh giá thị trường M&A mới đây, các chuyên gia của JLL Việt Nam cho biết, trong giai đoạn tăng trưởng (từ năm 2014 đến năm 2018), hầu hết tài sản chất lượng cao nằm trong tay các doanh nghiệp nội nhờ năng lực phát triển đất đai, thực hiện dự án và bán hàng tốt. Nhưng cũng chính điều này cản trở sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào việc phát triển vùng đất mới.

Tuy nhiên, theo đại diện JLL, giá giao dịch đã không giảm mạnh như kỳ vọng, bất chấp môi trường lãi suất tăng và khả năng tiếp cận nguồn vốn bị thắt chặt. Trong thập kỷ qua, chi phí mua và nắm giữ tài sản cao đã khiến các chủ đất không có nhiều cơ hội để giảm giá đáng kể. Mặc dù mối quan tâm đầu tư vẫn duy trì nhờ tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường, nhưng sự thiếu linh hoạt trong đàm phán giá đã khiến tốc độ giao dịch thị trường chậm lại trong thời gian gần đây.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm nhà đầu tư bên ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Nguyên nhân xuất phát từ việc bên mua chiếm ưu thế về dòng tiền nên thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp, trong khi ở phía bán, doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ quá nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.

VARS cho rằng, vẫn có trường hợp cá biệt, chủ dự án do vào thế “bước đường cùng”, nên chấp nhận lỗ sâu để mong sớm có dòng tiền. Họ không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, sa lầy trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”, bởi họ gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài bán tài sản, bán dự án, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ và bộ máy hoạt động.

Theo đó, bối cảnh này là điều kiện lý tưởng để khối ngoại thực hiện M&A dự án dễ hơn và với mức giá “mềm” hơn.

Xét về nguồn lực, nhà đầu tư nước ngoài nắm lợi thế hơn nhiều về tiềm lực tài chính khi tham gia thị trường bất động sản ở Việt Nam. Thông thường, các tổ chức này được hậu thuẫn bởi các ông lớn ở nhiều quốc gia mà họ có được nguồn vốn giá rẻ hơn so với nhà đầu tư trong nước.

Vốn ngoại chảy mạnh vào thị trường bất động sản đang làm dấy lên lo ngại về việc dự án của doanh nghiệp trong nước bị thâu tóm với giá rẻ. Song, thực tế cho thấy, thời “cá lớn nuốt cá bé” đã qua và dòng tiền hiện đang có xu hướng hợp tác đầu tư, hơn là “mua đứt bán đoạn”.

Vì vậy, giới phân tích nhìn nhận, dòng tiền của nhà đầu tư nước ngoài mang đến nhiều điều tích cực hơn là tiêu cực. Thực tế, nếu nhìn về khía cạnh cạnh tranh, sự tham gia sâu rộng hơn của khối ngoại sẽ giúp thúc đẩy tính minh bạch, nâng cao chất lượng và đa dạng hóa dự án. Đây cũng là động lực để các chủ đầu tư trong nước nỗ lực cạnh tranh, nâng tầm dự án khi thị trường quay lại quỹ đạo phát triển ổn định.