Nếu đánh thuế căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2 sẽ ảnh hưởng thế nào đến người mua nhà?

Tại đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản đang được Bộ Tư pháp tổng hợp lấy ý kiến, cơ quan có thẩm quyền đã đề nghị đánh thuế cao với căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 đồng thời tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản. Cụ thể, với nhà chung cư, bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư, định hướng quy định thuế suất thuế bất động sản. Đề nghị quy định ngưỡng chịu thuế đối với nhà chung cư đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; không ảnh hưởng tới cung - cầu thị trường bất động sản, hạn chế tác động đến phân khúc căn hộ bình dân (đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế);

Thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư. Về thuế suất, với nhà chung cư, giá tính thuế được xác định bao gồm cả giá trị đất và giá trị nhà. Theo đó, để đảm bảo công bằng với đất ở, nhà ở riêng lẻ, đề nghị quy định mức thuế suất đối với nhà chung cư được áp dụng từ giá trị đầu tiên, nhưng mức thuế suất sẽ thấp hơn đối với đất.

Tuy nhiên, theo khảo sát, hiện nay, giá căn hộ mới tại một số dự án đang có hàng hầu hết đều có mức giá trên 50 triệu đồng/m2. Cụ thể, tại dự án BRG Diamond Residence mức giá dao động từ 54 - 72 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn hộ có diện tích 61m2, đang được bán với giá 72 triệu đồng/m2, tương đương gần 4,4 tỷ đồng.

Tại dự án The Zei (Nam Từ Liêm) mức giá rao bán đang dao động chủ yếu từ - 75 triệu đồng/m2. Hay tại dự án The Nine (Cầu Giấy) và dự án Masteri West Heights thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City mức giá phổ biến cũng từ 53 triệu đồng/m2 trở lên.

Theo Bộ Xây dựng, tại TP. Hà Nội và TP. HCM có nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao. Cụ thể, dự án Moonlight 1 - An Lạc Green Symphony (Hoài Đức, Tp.Hà Nội) có mức giá khởi điểm từ 50 triệu đồng/m2; dự án căn hộ chung cư Celadon City (Tân Phú, Tp.Hồ Chí Minh) có giá khoảng 80 triệu đồng/m2; dự án Masteri Thảo Điền ( Quận 2, Tp.Hồ Chí Minh) có giá khoảng 57,25 triệu đồng/m2; dự án Empire City Thủ Thiêm (Quận 2, Tp.Hồ Chí Minh) có giá khoảng 105 - 221 triệu đồng/m2.

Theo anh Nguyễn Linh, nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, hiện nay, không chỉ những căn hộ mới mà rất nhiều căn hộ đã qua sử dụng cũng có giá trên 50 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu áp dụng đánh thuế có thể khiến chủ nhà không bán được hàng, hoặc phải hạ giá để tìm khách mua.

“Giá căn hộ những năm qua liên tục tăng cao, nguyên nhân cũng đến từ việc phí đầu vào tăng. Tại vùng trung tâm hầu hết các căn hộ đều đã có giá trên 50 triệu đồng/m2, như vậy nếu áp dụng đánh thuế thì hầu hết chủ sở hữu sẽ bị ảnh hưởng. Ví dụ, giá căn hộ mới 2 phòng ngủ phổ biến hiện nay khoảng 3 tỷ đồng, có diện tích gần 60m2, tương đương hơn 50 triệu đồng/m2”, anh Linh nói.

Anh Linh cho rằng, hiện nay đã có nhiều loại thuế chuyển nhượng bất động sản hay thuế trước bạ nếu tiếp tục áp dụng cả thuế nhà và thuế đất với căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 sẽ khiến người dân khó mua nhà. Trong khi đó, căn hộ là loại hình đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

Cần tính toán kỹ lưỡng trước khi đánh thuế

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, khi đánh thuế cần chú ý tài sản đang được sử dụng. “Với những người có nhiều nhà nhưng đã đưa vào cho thuê kinh doanh thì không nên thuế chồng thuế. Bởi, họ đã chịu thuế kinh doanh cho thuê”.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính cho rằng, thực tế, căn hộ chung cư có giá hơn 50 triệu đồng/m2 trở lên được hiểu là một tài sản lớn, nhà ở có giá trị cao. Do đó, việc đánh thuế căn hộ có giá trị cao là hoàn toàn hợp lý.

Song, không chỉ căn cứ vào mức giá trên 50 triệu đồng/m2, cơ quan chức năng cần xem xét diện tích căn hộ đó là bao nhiêu. Từ đó mới có thể tính ra được giá trị tài sản đó là bao nhiêu và có phương án đánh thuế cho phù hợp.

"Một căn hộ chung cư ở vùng trung tâm có giá 50 triệu đồng/m2 nhưng chỉ có diện tích 50m2, thì tổng giá trị chỉ có 2,5 tỷ đồng. Còn một căn hộ ngoài trung tâm giá 30 triệu đồng/m2, nhưng diện tích 120m2, thì giá trị căn hộ lên tới 3,6 tỷ đồng", ông Thịnh lấy ví dụ.

Do đó, ông Thịnh cho rằng, việc đánh thuế nhà ở cần phải hướng tới giá trị tài sản. "Trên thế giới, họ đánh thuế theo giá trị tài sản là chủ yếu. Còn nếu chúng ta đang hướng tới quy định theo mức giá mà không xác định rõ được giá trị tài sản nhà ở đó thì sẽ không được sát thực tế", ông Thịnh nhấn mạnh.