Giao dịch bất động sản: Phải qua ngân hàng!

Tuy đem lại nhiều lợi ích song không dễ yêu cầu bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng bởi nhiều người dân vẫn ưa chuộng thanh toán bằng tiền mặt cũng như có xu hướng lách luật để né thuế.

"Không có khách hàng nào khai đúng giá"

Đại diện một phòng công chứng có trụ sở tại TP Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai) đã tiết lộ tình trạng trên. "Chúng tôi luôn yêu cầu khách hàng khai đúng giá mua bán nhưng hầu như không có khách nào "thích" khai đúng giá mà thường khai giá "hợp lý", tức mức giá thấp hơn thực tế để tránh bị đánh thuế nhiều (2% trên tổng tiền bán). Họ thường khai thấp hơn khoảng 10%-30% chứ không khai quá thấp đến mức phi lý để hồ sơ không bị "vịn", dễ dàng đạt mục đích" - đại diện văn phòng công chứng này cho hay.

Tình trạng khai gian giá chuyển nhượng nhà đất hiện nay vẫn khá phổ biến dù trong nhiều văn bản gần đây, Bộ Tài chính đã khẳng định các trường hợp kê khai không đúng giá là vi phạm pháp luật. Các cơ quan chức năng cũng đã xử lý nhiều trường hợp khai không đúng giá chuyển nhượng bất động sản để trốn thuế nhưng dường như vẫn không ngăn chặn được tình trạng này một cách triệt để. Thậm chí, nhiều tổ chức, cá nhân còn cố tình trốn thuế, né thuế thông qua nhiều hình thức như giao dịch cho - tặng, giao dịch ngầm, khai 2 giá...

"Nhiều người không hiểu hoặc cố ý không hiểu rõ quy định pháp luật nên đã khai giá thấp hơn thực tế. Khi đơn vị công chứng tư vấn về việc phải chấp hành quy định thì họ tỏ ra không hài lòng và đưa hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương. Nhiều trường hợp bị trả lại hồ sơ vì khai giá quá bất hợp lý" - đại diện một văn phòng công chứng cho biết.

Mới đây, để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đã ký công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo công an các địa phương phối hợp các cục thuế xử lý nghiêm giao dịch có dấu hiệu trốn thuế.

Đồng thời, đề nghị Bộ Tư pháp, UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo các sở tư pháp phối hợp chặt chẽ với các cục thuế yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản... kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.

Từ đó, tình trạng khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn thực tế đã phần nào giảm ở một số địa phương, đặc biệt là TP HCM. Tuy vậy, theo ghi nhận của phóng viên, vẫn có không ít trường hợp khai giá trị tính thuế dựa trên hợp đồng thấp hơn thực tế để né thuế.

Có thể đưa quy định vào luật

Trước tình trạng khai gian giá chuyển nhượng bất động sản nêu trên, hầu hết các chuyên gia, ngân hàng... đều bày tỏ đồng tình với đề xuất do Tổng cục Thuế tham mưu Bộ Tài chính yêu cầu các giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng.

Theo lãnh đạo một ngân hàng thương mại cổ phần, việc yêu cầu giao dịch bất động sản qua ngân hàng rất dễ thực hiện và phù hợp thông lệ quốc tế; nhiều cá nhân, tổ chức đã thực hiện lâu nay. Việc mở tài khoản ngân hàng, thực hiện lệnh chuyển tiền... đã rất phổ biến trong đời sống kinh tế - xã hội hiện nay.

Do đó, quy định bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng sẽ không làm khó khách hàng. Mặt khác, việc này giúp bảo đảm an toàn cho cả người mua và người bán khi có thể lưu được bằng chứng giao dịch. Còn về phía cơ quan quản lý nhà nước, các giao dịch được thực hiện thông qua ngân hàng sẽ dễ dàng kiểm soát, truy xuất và thu được thuế theo đúng quy định.

Tuy cho rằng đề xuất của Tổng cục Thuế là đúng, phù hợp và cần triển khai sớm song nhiều ý kiến lo ngại sẽ còn một số vướng mắc, không dễ thực hiện do người dân vẫn có xu hướng chuộng giao dịch bằng tiền mặt.

Chuyên gia tài chính Lâm Minh Chánh góp ý cần đưa quy định này vào luật để có căn cứ rõ ràng cho việc xử lý các đối tượng vi phạm; bảo đảm công bằng cho người dân, tổ chức có giao dịch từ quy mô nhỏ lẻ đến dự án đầu tư lớn. "Với hệ thống ngân hàng rộng khắp, người dân có thể mở tài khoản ngân hàng một cách dễ dàng.

Do vậy, hoàn toàn có thể luật hóa đề xuất do Tổng cục Thuế tham mưu Bộ Tài chính nêu trên. Việc này góp phần chống thất thu thuế trong giao dịch bất động sản, bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước cũng như bảo đảm sự công bằng giữa kênh đầu tư bất động sản với kênh chứng khoán và các kênh khác" - ông Lâm Minh Chánh nêu quan điểm.

Theo luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc điều hành Công ty Luật S&P, việc kiểm soát mạnh tay các giao dịch bất động sản là cần thiết bởi tình trạng giao dịch 2 giá đã diễn ra từ rất lâu nhưng chưa có giải pháp hữu hiệu để ngăn ngừa. Dù giải pháp sử dụng hệ thống ngân hàng để kiểm soát giao dịch bất động sản đã được nhiều quốc gia áp dụng hiệu quả song có thể không dễ dàng thực hiện ở Việt Nam và cần lộ trình phù hợp. Lý do bởi nhu cầu sử dụng tiền mặt trong dân hiện còn rất lớn và người dân một số vùng, miền chưa có đủ điều kiện để tiếp cận, sử dụng phương thức thanh toán online qua hệ thống ngân hàng.

"Để thực hiện đồng bộ, cần xem xét lại các quy định liên quan đến đất đai, nhất là các quy định về giá đất theo thị trường và theo bảng giá nhà nước. Hiện nay, nhiều trường hợp nhà nước tiến hành thu hồi đất thì đền bù theo đơn giá nhà nước còn khi giao dịch mua bán và áp thuế thì lại áp dụng giá thị trường cao gấp nhiều lần đơn giá nhà nước, khiến phát sinh tranh chấp" - luật sư Trần Minh Cường lưu ý.