Giá đất nghẽn ở Đồng Nai: Lỗi từ khâu thẩm định hay trách nhiệm bị bỏ quên?

Một dự án bất động sản bị ngưnh trệ ở Đồng Nai. Ảnh minh hoạ: Chu Tuấn

Giá đất chậm “ra đời” không chỉ là câu chuyện kỹ thuật thẩm định. Tại Đồng Nai, thường trực hội đồng thẩm định giá đất phải "kêu" UBND tỉnh vì thành viên hội đồng dự họp không đúng thành phần, gửi ý kiến không đúng hạn và nhất quán trong ký biên bản. Khi trách nhiệm cá nhân bị "lơi tay", cả cỗ máy định giá của địa phương có thể khựng lại.

Khung pháp lý đã có, “đường ray” đã đặt

Từ tháng 7 đến đầu tháng 9/2025, Đồng Nai lần lượt thành lập, kiện toàn hội đồng thẩm định giá đất (Hội đồng) cụ thể và tổ giúp việc; đồng thời ban hành quy chế tổ chức và hoạt động quy định rõ nghĩa vụ dự họp, góp ý chuyên môn và trách nhiệm cá nhân của từng thành viên theo Luật Đất đai và Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Nghĩa là, "đường ray" thủ tục đã được đặt tương đối đầy đủ.

Quy chế không chỉ yêu cầu thành viên hội đồng tham gia đầy đủ mà còn yêu cầu góp ý bằng văn bản nếu vắng mặt, và nhấn mạnh trách nhiệm cá nhân đối với phần việc do chủ tịch hội đồng phân công. Với thiết kế này, một cuộc họp thẩm định có thể vận hành nhịp nhàng khi có đủ dữ liệu, phản biện chuyên môn, và biên bản được thông qua thống nhất, làm cơ sở để UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể.

Vấn đề nảy sinh ở chỗ một số sở, ngành không dự họp hoặc cử người không đúng thành phần. Hệ quả là, ý kiến tại cuộc họp và ý kiến khi ký biên bản lại không trùng khít; thậm chí có trường hợp không ký phiếu ý kiến, hoặc đổi ý sau khi tập thể đã thống nhất. Đây là độ trễ hành vi làm méo quy trình, biên bản phải sửa, hồ sơ phải bổ sung, và tiến độ phê duyệt giá đất lại lùi thêm.

Cần lưu ý, thẩm định giá đất không phải bài toán thuần kỹ thuật. Đó là quy trình liên ngành: Tài chính - tài nguyên - xây dựng - quy hoạch - pháp chế… Mỗi mắt xích vắng mặt hay lỏng lẻo đều có thể khiến kết quả thẩm định thiếu căn cứ, hoặc thiếu tính đồng thuận nội bộ, điều kiện then chốt để giảm rủi ro pháp lý về sau.

Tác động dây chuyền: Từ biên bản họp tới nguồn thu ngân sách

Cách đây vài ngày, bà Trương Thị Hương Bình, Giám đốc Sở Tài chính Đồng Nai, cơ quan giữ vai trò phó chủ tịch hội đồng phải gửi văn bản lên lãnh đạo UBND tỉnh để đề nghị chấn chỉnh lại hoạt động của hội đồng thẩm định giá đất Đồng Nai. Văn bản nêu rõ hiện nay việc tổng hợp kết quả thẩm định khó khăn, mất nhiều thời gian, ảnh hưởng tới tiến độ các dự án đấu giá đất, nơi giá đất cụ thể đóng vai trò “mồi lửa” kích hoạt thủ tục đấu giá và tạo nguồn thu cho ngân sách. Nói cách khác, một chiếc ghế trống trong phòng họp có thể làm một dòng thu của địa phương bị trễ hẹn.

Không chỉ thế, việc sửa biên bản sau thông qua làm suy giảm tính ổn định của hồ sơ. Trong môi trường có độ nhạy cảm cao như đất đai, quy trình, thủ tục chính là “áo giáp” quan trọng nhất để kết quả thẩm định đứng vững trước kiểm tra, thanh tra, hoặc khiếu nại về sau.

Cảnh báo đã phát đi, vì sao chuyển động chậm?

Từ tháng 8/2025, cơ quan thường trực hội đồng thẩm định giá đã có văn bản nhắc nhở, nêu rõ tình trạng thiếu vắng các thành viên dự họp, và văn bản còn nêu rõ nếu thành viên không dự họp hoặc không gửi ý kiến thì sẽ báo cáo UBND tỉnh để nhắc nhở, phê bình, xử lý trách nhiệm. Dù vậy, tình trạng phối hợp chưa cải thiện. Thực tế này chỉ ra một khoảng trống: Cơ chế nhắc nhở cần song hành với chế tài chạm tới động cơ hành vi, ví dụ trừ điểm thi đua, ràng buộc trách nhiệm người đứng đầu, hay cơ chế thay thế hợp lệ có kèm ý kiến chuyên môn bắt buộc trước giờ họp.

Nếu coi khung pháp lý, tổ chức là phần cứng, thì kỷ luật công vụ là phần mềm. Văn bản cho thấy “phần cứng” đã hình thành; “phần mềm” thì chưa chạy mượt. Do đó, “nghẽn” hiện tại không nằm ở thuật toán định giá mà nằm ở yêu cầu tối thiểu của mọi quy trình liên ngành: Đúng người, đúng chỗ, đúng hạn, đúng chữ ký.

Từ những bất cập đã nêu, để chấm dứt tình trạng đùn đẩy, né tránh trách nhiệm, bảo đảm hoạt động của hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tỉnh thống nhất, minh bạch và đúng tiến độ, hội đồng đã kiến nghị UBND tỉnh quan tâm chỉ đạo các nội dung trọng tâm.

Trước tiên, yêu cầu các sở, ngành và đơn vị liên quan quán triệt trách nhiệm người đứng đầu; bảo đảm thành viên tổ giúp việc và thành viên hội đồng (thuộc đơn vị mình quản lý) tuân thủ nghiêm quy định, tham dự đầy đủ và đúng thành phần. Trường hợp không dự họp, bắt buộc gửi phiếu ý kiến nêu rõ lý do, ý kiến chuyên môn và quan điểm đối với phương án giá đất trước thời điểm họp. Tuyệt đối không để tái diễn tình trạng thiếu phối hợp, tham dự hình thức hoặc “im lặng cho xong việc”, gây ách tắc tiến độ chung.

Tiếp theo, hội đồng đề xuất , giao Sở Tài chính theo dõi chặt chẽ thành phần tham dự các cuộc họp, tổng hợp đầy đủ ý kiến gửi trước phiên họp để báo cáo và hoàn thiện hồ sơ trình UBND tỉnh theo đúng quy định. Trường hợp thành viên không dự họp và cũng không có ý kiến bằng văn bản, Sở Tài chính báo cáo UBND tỉnh xem xét trách nhiệm, nhắc nhở hoặc phê bình tập thể, cá nhân liên quan. Việc không thực hiện nghĩa vụ phối hợp phải được xem là biểu hiện thiếu trách nhiệm trong thực thi công vụ và phải xử lý đến nơi đến chốn.

Một chuyên gia tài chính cho rằng để các thành viên hội đồng ra quyết định chính xác khi phát ngôn thì dữ liệu phải liên thông, nghĩa là phải thiết lập kho dữ liệu hồ sơ thẩm định dùng chung cho các thành viên, hạn chế cảnh “đến họp mới biết việc”, rút ngắn thời gian đọc, phản biện, chốt ý.

Giá đất không tự “nghẽn”, nó chỉ đứng lại khi kỷ luật phối hợp lỏng ra. Chừng nào mỗi thành viên hội đồng và tổ giúp việc nhìn thấy chữ ký của mình là một mảnh ghép trách nhiệm, chừng đó quy trình thẩm định mới chạy đúng nhịp, đấu giá mới kịp thời, và nguồn lực đất đai mới chuyển hóa thành nguồn thu và dòng vốn cho phát triển. Các văn bản ban hành đã chỉ đích danh các điểm nghẽn và đề xuất biện pháp; phần còn lại thuộc về thực thi nghiêm, với một hệ thống thật sự vận hành.