 |
Đề xuất coi người dân là “khách hàng chính sách”
Tại hội thảo “Nghiên cứu phát triển chính sách tạo lập thị trường nhà ở xã hội tại Việt Nam”, theo nhóm nghiên cứu do PGS. TS Trần Thị Hồng Liên, Trưởng khoa Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Kinh tế - Luật, tổng cầu nhà ở xã hội theo thu nhập và hộ đô thị được ước tính khoảng 3,12 triệu hộ, tương đương khoảng 3,12 triệu căn nhà và 155,94 triệu m2 sàn.
Trong đó, nhóm hộ có thu nhập từ 15-20 triệu đồng/tháng được xác định là lực lượng cầu cốt lõi của thị trường. Đáng chú ý, khoảng 4,22 triệu hộ có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng gần như không đủ khả năng đáp ứng khoản tiền ban đầu để mua nhà nếu không có cơ chế hỗ trợ đặc biệt.
Nhóm nghiên cứu cho rằng, cần xem xét giảm yêu cầu thanh toán ban đầu, kéo dài thời hạn vay lên 25-30 năm và duy trì mức lãi suất ưu đãi khoảng 4-6% để mở rộng khả năng tiếp cận.
Tình trạng khan hiếm càng trở nên trầm trọng khi bài toán quy hoạch vị trí chưa được giải quyết triệt để. Nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay được bố trí ở vùng ven, ngoại thành xa xôi – nơi có quỹ đất rẻ nhưng lại thiếu hụt hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện và trung tâm việc làm.
Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, một căn hộ dù có giá bán hấp dẫn đến đâu nhưng nếu nằm cách xa nơi làm việc hàng chục cây số sẽ khó thu hút người mua. Người thu nhập thấp không thể chọn một căn nhà giá rẻ nếu khoản tiền tiết kiệm được từ giá mua bị bù đắp bởi chi phí đi lại tốn kém và thời gian di chuyển hàng giờ mỗi ngày.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), chỉ ra tình trạng một số chủ đầu tư dự án thương mại tận dụng quy định hoán đổi hoặc bố trí quỹ đất 20% để đẩy nhà ở xã hội ra các khu vực đất hoang hóa, giáp ranh, hạ tầng yếu kém. Hệ quả là nhà xây xong nhưng không đúng nơi người lao động cần sống và làm việc.
Cần hạn chế tình trạng nhà ở xã hội bị đẩy quá xa trung tâm đô thị, nơi người dân phải mất nhiều thời gian và chi phí đi lại để tiếp cận việc làm
Đa dạng hóa phân khúc an cư
Để giải quyết tận gốc bài toán nhà ở xã hội, nhiều chuyên gia đánh giá cần bước vào một giai đoạn thay đổi tư duy toàn diện: coi người dân là "khách hàng chính sách" thay vì chỉ là đối tượng thụ hưởng đơn thuần.
Theo bà Trần Thu Hằng, Vụ trưởng Vụ Quy hoạch - Kiến trúc, Bộ Xây dựng, nếu chỉ tập trung tháo gỡ thủ tục, tín dụng hoặc quỹ đất mà chưa thay đổi tư duy quy hoạch thì vẫn chưa giải quyết được gốc rễ của bài toán.
Thay vì chỉ đặt mục tiêu có bao nhiêu triệu căn nhà ở xã hội, quy hoạch cần hướng tới một cấu trúc không gian đô thị hoàn chỉnh, trong đó nhà ở xã hội được đặt trong mối quan hệ với khu công nghiệp, trung tâm dịch vụ, hệ thống giao thông công cộng và các cực việc làm.
Điều này cũng đặt ra yêu cầu hạn chế tình trạng nhà ở xã hội bị đẩy quá xa trung tâm đô thị, nơi người dân phải mất nhiều thời gian và chi phí đi lại để tiếp cận việc làm. Nhà nước cần chủ động chuẩn bị quỹ đất và hạ tầng, thay vì chờ đến khi có dự án mới tìm đất.
Theo bà Hằng, nguồn đất có thể được nghiên cứu từ quá trình tái cấu trúc đô thị, đất công sau khi di dời trụ sở, những khu vực sử dụng đất kém hiệu quả, cơ sở sản xuất phải di dời, kho bãi, các khu vực gắn với đầu mối giao thông công cộng và những khu đô thị mới.
Như vậy, quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại không nên được xem là nguồn lực duy nhất cho phát triển nhà ở xã hội.
Một vấn đề có tính dài hạn được đặt ra là nhà ở không thể tách rời khỏi việc làm và hạ tầng đô thị.
Nhóm nghiên cứu về nhà ở cho công nhân và người lao động cho rằng cần chuyển trọng tâm từ số lượng căn hộ sang khả năng đáp ứng thực tế nhu cầu cư trú. Nhà ở cho thuê đặc biệt phù hợp với lao động di cư và những người chưa đủ khả năng tích lũy để mua nhà.
Đáng chú ý, nguồn cung cũng không nhất thiết chỉ đến từ các dự án nhà ở xã hội mới. Nhà nước có thể tính tới nguồn nhà trọ, nhà cho thuê của hộ gia đình và khu vực tư nhân đang tồn tại, đồng thời có chính sách quản lý, hỗ trợ và nâng cấp phù hợp.
Cách tiếp cận này mở rộng đáng kể phạm vi của chính sách: thay vì chỉ tạo thêm những dự án nhà ở xã hội, có thể từng bước hình thành một hệ sinh thái nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể đô thị.
Về phía doanh nghiệp, ông Lê Đình Bảy, Giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Chí Thành chia sẻ, rằng một dự án nhà ở xã hội thường kéo dài từ 3 đến 5 năm với nhiều biến động chi phí. Do đó, các doanh nghiệp rất cần cơ chế tín dụng chuyên biệt, mức lợi nhuận định mức hợp lý (khoảng 12–15%), được tính đúng, tính đủ chi phí vào giá thành, cũng như sự ra đời của Quỹ phát triển nhà ở quốc gia để hỗ trợ bảo lãnh và hạ tầng.
“Phát triển nhà ở xã hội không phải là cuộc đua về số lượng căn hộ trên báo cáo, mà là thước đo về chất lượng sống và sự an cư thực chất của người dân. Khi chính sách đặt đúng nơi phát sinh nhu cầu, gỡ bỏ rào cản thủ tục và đa dạng hóa hình thức tiếp cận, thị trường nhà ở xã hội mới có thể phát triển lành mạnh, trở thành trụ cột vững chắc cho hệ thống an sinh xã hội quốc gia”, ông Bảy nói.
