Cách nào chống thất thu thuế bất động sản?

Cần sớm xác định giá thị trường BÐS

Bộ Tài chính vừa chỉ đạo Tổng cục Thuế tiếp tục thực hiện các biện pháp chống thất thu thuế trong chuyển nhượng BĐS. Theo Văn bản số 3778 ngày 27/4 gửi Tổng cục Thuế, Bộ Tài chính cho hay, từ cuối năm 2021 đến nay, bộ này đã nhiều lần chỉ đạo Tổng cục Thuế, các cục thuế địa phương thực hiện các biện pháp để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS; hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng BĐS, nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước.

Theo đó, Tổng cục Thuế cần tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan nhà nước có liên quan thực hiện có hiệu quả các biện pháp để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua, có một số phản ánh ở một số nơi, có một số cán bộ thuế gây khó khăn, nhũng nhiễu người dân, doanh nghiệp. Vì vậy, Bộ trưởng Bộ Tài chính tiếp tục chỉ đạo Tổng cục Thuế khẩn trương tham mưu giải pháp để xác định sát giá thị trường BĐS, nhằm tránh thất thu thuế.

Theo Tổng cục Thuế, bằng các giải pháp nghiệp vụ cộng với việc đẩy mạnh tuyên truyền nên số thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS đã có những kết quả tích cực. Từ 1/1/2021 đến 15/1/2022, cơ quan thuế các cấp đã thực hiện đấu tranh chống thất thu với 233.983 tổ chức, cá nhân có hồ sơ chuyển nhượng bất động sản, qua đó tăng thu hơn 500 tỷ đồng.

Cơ quan thuế cũng cho rằng, hiện tại, các chính sách liên quan đến đất đai chưa đồng bộ nên việc áp thuế đất sát với giá thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn. Chẳng hạn, Luật Đất đai quy định bảng giá đất ổn định 5 năm, trong khi thực tế giá thị trường BĐS lại biến động liên tục, dẫn đến việc giá quy định không sát với giá của thị trường BĐS. Chưa kể đến nay cũng chưa có cơ quan nào xây dựng cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường BĐS...

Ðánh thuế vào đúng thu nhập từ giao dịch

Trao đổi với PV Tiền Phong, TS. Phan Phương Nam, Phó Trưởng khoa Luật Thương mại, Đại học Luật TP.HCM cho rằng: “Có 2 giải pháp ngắn hạn và dài hạn cần triển khai thực hiện trong thời gian tới. Với giải pháp ngắn hạn, cần mạnh tay xử lý nghiêm các trường hợp khai sai giá. Nếu đủ yếu tố cấu thành tội phạm thì xử lý hình sự. Các chế tài đã được pháp luật thiết lập đầy đủ, nhưng trên thực tế cơ quan áp dụng vẫn chưa mạnh tay”.

Theo ông Nam, cơ quan quản lý có thể công khai một số giao dịch về mức giá ở khu vực cụ thể, để người dân nắm được và quyết định khi mua, bán, tránh bán hớ và mua giá cao, cũng như làm cơ sở để thông báo giá giao dịch ghi trong hợp đồng là chưa hợp lý. Bên cạnh đó, việc yêu cầu phải thanh toán qua ngân hàng cũng là một giải pháp cần buộc áp dụng. Theo đó sẽ kiểm soát được dòng tiền, khoản thu nhập để đánh thuế chính xác và tránh thất thu.

“Về lâu dài, cơ quan thuế cần khôi phục lại cách tính thuế chuyển quyền sử dụng BĐS như trước đây là đánh đúng vào thu nhập từ hoạt động này (nghĩa là lấy giá bán trừ giá mua và lấy thu nhập này nhân với thuế suất quy định). Cách tính này, sẽ làm cho các bên mua, bán bảo vệ mình và có thể tự kiểm soát lẫn nhau, giảm bớt tình trạng ghi giá mua, giá bán khác với giá thực tế giao dịch. Việc làm này không chỉ giúp chống thất thu trong thu thuế, mà còn giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai có thêm số liệu chính xác”, ông Nam nói.

Cũng theo ông Nam, việc chính quyền địa phương tham gia hỗ trợ xác định mức giá chính xác tại nơi có hoạt động chuyển nhượng BĐS sẽ hỗ trợ rất lớn cho quá trình thu thuế. “Các cục thuế, chi cục thuế cần phối hợp với cơ quan chuyên môn quản lý về đất đai trên địa bàn để cập nhật, thu thập số liệu, thông tin chuyển nhượng để có cơ sở đối chiếu, so sánh mức giá và bước đầu xác định có hay không có việc ghi mức giá trên hợp đồng chuyển nhượng khác với giao dịch thực tế”, ông Nam nói.

Dưới góc độ là đơn vị thực hiện duyệt hồ sơ cấp sổ, đại diện Văn phòng đăng ký đất đai quận Nam Từ Liêm cho biết, hiện nay, xác định giá thị trường với khu đất hay căn nhà khi chuyển nhượng rất khó. Thời gian qua, sau chỉ đạo của Bộ Tài chính, phía văn phòng thực hiện kiểm tra giao dịch với các hồ sơ sát giá thị trường nhưng sát giá đến đâu cũng chưa có cơ quan nào đứng ra thẩm định. “Việc mua bán, chuyển nhượng là giao dịch dân sự. Nếu như cá nhân kê khai sai mà cơ quan điều tra vào cuộc phải chịu trách nhiệm trước pháp luật”, vị này nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc mua bán có tiền chênh ngoài hợp đồng bằng hình thức kê khai 2 giá khi bán là hành vi vi phạm pháp luật về thuế. Tuy nhiên, người mua nhà vẫn chấp nhận điều đó để đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền chênh ngoài hợp đồng.