Lo ngại thị trường bất động sản ách tắc do quy định có đất ở mới được làm dự án trong Dự thảo Luật đất đai sửa đổi

Mới đây, báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng cần tiếp tục nghiên cứu để có quy định phù hợp đối với trường hợp dự án thuộc diện thu hồi đất theo hướng tạo điều kiện cho nhà đầu tư có nguyện vọng thỏa thuận nhận quyền sử dụng; cân nhắc trường hợp có sự chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp.

“Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, đây là quy định quan trọng của Luật Đất đai, cần hết sức thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng, tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện, để quy định rõ ràng, cụ thể, hợp lý, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW và tuân thủ quy định của Hiến pháp năm 2013, tránh cách hiểu khác nhau, gây vướng mắc trên thực tiễn”, ông Thanh cho biết.

Trước đó, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng đã có kiến nghị cần sửa đổi quy định thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại trong Dự thảo Luật đất đai sửa đổi. Cụ thể, VCCI cho rằng việc dự thảo phân tách Nhà nước thu hồi đất không phải là đất ở; nhà đầu tư thỏa thuận đất ở và các loại đất không phải là đất ở dường như chưa phù hợp. Bởi có trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở và các đất này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở nhưng lại không thể thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, vì theo điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 dự thảo Luật đất đai sửa đổi quy định phải có một phần là “đất ở”. Đây cũng là trường hợp vướng mắc lớn trên thực tế mà doanh nghiệp đã phản ánh trong mấy năm vừa qua.

“Đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất là không khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện. Bởi vì, trong nhiều trường hợp, việc giải phóng mặt bằng sẽ bị ách tắc chỉ vì một hoặc một ít hộ dân không chịu thỏa thuận, hoặc yêu cầu mức giá quá cao. Trên thực tế doanh nghiệp không thể đàm phán, thoả thuận với hàng ngàn người dân trong một dự án lớn. Để có thể triển khai được dự án, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất”, VCCI nhấn mạnh.

Để đảm bảo khai thông các dự án đầu tư, VCCI đề nghị cân nhắc sửa đổi quy định về tạo lập quỹ đất theo hướng bỏ cụm từ “đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất” tại Điều 128. Thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất (có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp). Rà soát lại quy định tại Điều 128 Dự thảo để đảm bảo thống nhất trong xác định các loại đất Nhà nước thu hồi, các loại đất nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.

Cũng có ý kiến cần phải điều chỉnh Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, một chuyên gia pháp lý cho biết với chính sách “đất ở và đất khác” tại Luật số 03/2022/QH15 và Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có thể dẫn đến trường hợp, nếu doanh nghiệp A tự thỏa thuận để “gom” được 100ha đất mà không có m2 đất ở nào thì không thể triển khai dự án trên diện tích 100ha dù đã phù hợp quy hoạch.

Ngoài ra, theo điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 dự thảo Luật đất đai sửa đổi, doanh nghiệp không chỉ bị tắc ở quy định phải có đất ở mà còn nghẽn ở yêu cầu đất phi nông nghiệp phải là đất đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Thực tế hiện nay, đa số dự án đang được thực hiện theo hình thức nộp tiền thuê đất hàng năm. Việc yêu cầu có đất ở và đất phi nông nghiệp đã nộp tiền thuê đất một lần khiến nhiều dự án không thể chuyển đổi, không khuyến khích nhà đầu tư tự thỏa thuận trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Là người có kinh nghiệm thực hiện thủ tục đầu tư cho nhiều dự án bất động sản, ông Lê Đình Vinh - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Everland - bất ngờ khi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) điều chỉnh quy định về đất làm dự án theo hướng siết chặt hơn, loại bỏ hẳn nông nghiệp. Bởi phần lớn các dự án hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất. "Cái tôi lo ngại hơn là về dài hạn, nếu quy định này được thông qua thì việc phát triển các dự án theo hướng thoả thuận chuyển nhượng rất khó khăn, nếu không muốn nói là không thể. Tôi cho rằng đó là vấn đề đáng suy nghĩ với thị trường bất động sản", ông Vinh nhấn mạnh.

Đồng nhất quan điểm với ông Vinh, các doanh nghiệp bất động sản cũng kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) thì đều được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch...).

Cùng với đó, đề xuất mở rộng trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (100% là đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm; không có đất ở) thì cũng được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp các loại quy hoạch... Việc xác định giá đất cụ thể để thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo sát giá thị trường, không gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Luật Đất đai có vai trò quan trọng, là "xương sống", tác động tới nhiều luật khác. Bởi vậy, các hiệp hội, doanh nghiệp kỳ vọng, lần sửa đổi luật này sẽ đưa ra các quy định phù hợp với thực tế, hài hóa lợi ích giữa các bên liên quan; hoàn thiện dự thảo Luật đất đai và nhanh chóng đưa Luật vào thực tiễn. Điều này càng trở nên cấp thiết hơn khi thị trường bất động sản đang khó khăn, nhiều dự án không thể triển khai do vướng về pháp lý, bị treo quy hoạch. Nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt tại các thành phố lớn vẫn rất lớn, nếu không giải quyết được các vướng mắc pháp lý sẽ khó giải được bài toán nguồn cung nhà ở đang bị thiếu hụt hiện nay.