Kiến nghị siết quy định đặt cọc, minh bạch về mua bán nhà trong dự án bất động sản

Báo cáo giải trình, tiếp thu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, có ý kiến đề nghị quy định “Doanh nghiệp bất động sản phải công khai thông tin và chịu trách nhiệm về sự đầy đủ, trung thực và chuẩn xác của các thông tin phải công khai”. Có ý kiến đề nghị quy định cụ thể nơi công khai thông tin về bất động sản.

Tiếp thu ý kiến, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đã chỉnh lý quy định để bảo đảm trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc phải công khai thông tin đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về bất động sản, dự án trước khi đưa vào kinh doanh. Dự thảo luật giao Chính phủ quy định chi tiết để xác định cụ thể thời điểm, trình tự, thủ tục thực hiện việc công khai thông tin.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, ông Thanh cho biết, dự thảo luật quy định cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản; trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trên cơ sở các ý kiến, UBTVQH đề xuất 2 phương án:

Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.

Phương án này được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Phương án 2: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Theo phương án này, số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản.

Phương án này được 20/40 ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Không thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu chưa cấp sổ

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, tiếp thu ý kiến, UBTVQH đã chỉnh lý theo hướng: Việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án bất động sản thì bắt buộc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, trên cơ sở ý kiến, UBTVQH đề xuất 2 phương án:

Phương án 1: Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Phương án 2: Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Theo đó, phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.