Bức tranh khó hiểu của thị trường nhà đất, xuất hiện lượng nhà đầu tư nước ngoài quay trở lại mua bán

Trong quý 2/2023, báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường đã chỉ ra những diễn biến khó hiểu của thị trường bất động sản.

Trong đó, hai thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM, nguồn cung mới căn hộ ghi nhận giảm rất sâu. Đáng nhẽ nguồn cung khan hiếm thì sức cầu và giá phải tăng thế nhưng những diễn biến hiện tại cho thấy, giá giảm hoặc chỉ tăng rất nhẹ ở một số phân khúc. Đây đang là bức tranh chung của thị trường bất động sản ở giai đoạn này.

Báo cáo mới đây của Dat Xanh Services chỉ ra, tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 500 sản phẩm, giảm 91% theo năm, chủ yếu đến từ các dự án nhỏ lẻ nhằm thăm dò thị trường. Tp.HCM đạt khoảng 1.800 sản phẩm, giảm 89% theo năm. Cả hai khu vực đều ghi nhận giá bán bình quân sơ cấp căn hộ tăng, tuy nhiên mức tăng rất ít.

Với Hà Nội giá sơ cấp căn hộ trung bình từ 42-55 triệu đồng/m2, tăng 3 – 5% theo năm. Tại Tp.HCM giá từ 60-80 triệu đồng/m2, tăng 2 – 3% theo năm. Tỉ lệ hấp thụ sản phẩm căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 15%, nổi bật với sự quan tâm của khách hàng nước ngoài. Thị trường có dấu hiệu phục hồi khá tại một số dự án như: Cppital Elite, Moonlight1, Grand Sunlake,…

Trong khi đó, tỉ lệ hấp thụ sản phẩm căn hộ tại Tp.HCM khoảng 20%, trong đó các dự án mới như Elysian, The Avatar, 9x An Sương có tỷ lệ hấp thụ ở mức 50% - 60%.

Đơn vị này cũng chỉ ra, thị trường bất động sản cả nước thời gian qua ít ghi nhận tình trạng tăng giá ở hầu hết các phân khúc.

Tại các tỉnh vệ tinh Hà Nội, giá bán căn hộ từ 20 – 52 triệu/m2, tăng 2 – 3% theo quý; giá bán nhà phố từ 38 – 171triệu /m2, ổn định theo quý; giá bán biệt thự từ 27 – 194 triệu/m2, ổn định theo quý; giá bán shophouse từ 36 – 184 triệu/m2, giảm 10 – 15% theo quý; giá bán đất nền từ 17 – 60 triệu/m2, giá giảm từ 10 – 15% theo quý.

Tại khu vực miền Trung, giá bán căn hộ từ 20 – 100 triệu/m2; giá bán nhà phố từ 38 – 120 triệu/m2, ổn định theo quý; giá bán biệt thự từ 45 – 200 triệu/m2, ổn định theo quý; giá bán shophouse từ 45 – 220 triệu/m2, ổn định theo quý; giá bán đất nền từ 13 – 52 triệu/m2, giá giảm từ 5 – 10% theo quý.

Tại các tỉnh vệ tinh T p .HCM, giá bán tất cả các phân khúc ổn định theo quý, cụ thể: giá bán căn hộ từ 27 – 43 triệu/m2; giá bán nhà phố từ 25 – 91 triệu/m2, giá bán biệt thự từ 60 – 120 triệu/m2; giá bán shophouse từ 30 – 143 triệu/m2; giá bán đất nền từ 15 – 55 triệu/m2.

Tại khu vực miền Tây, giá bán căn hộ từ 15 – 29 triệu/m2, ổn định theo quý; giá bán nhà phố từ 22 – 47 triệu/m2, ổn định theo quý; giá bán shophouse từ 25 – 43 triệu/m2, ổn định theo quý; giá bán đất nền từ 11 – 35 triệu/m2, giá giảm từ 10 – 15% theo quý.

Tình trạng cá biệt, một số sản phẩm thứ cấp, shophouse có mức giảm giá khá sâu, lên đến 30% - 40% so với giá chủ đầu tư chào bán.

Thực tế, nửa đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ mới cả nước vẫn đang tiếp tục đà suy giảm. Các nút thắt pháp lý khiến nguồn cung mới giảm lần lượt 89% tại Tp.HCM và 91% Hà Nội so với năm trước. Theo đó, số lượng dự án mới được mở bán cũng giảm sâu. Nguồn cung hiện hữu chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai nhiều năm trước, chiếm đến khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm.

Nửa đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm của cả nước đạt khoảng 38.000 sản phẩm, trong đó miền Bắc, bao gồm Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng khoảng 14.300 sản phẩm. Miền Trung, gồm Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên khoảng 3.700 sản phẩm. Miền Nam, gồm Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An đạt 17.800 sản phẩm. Miền Tây, với Cần Thơ, Cà Mau, An Giang, Hậu Giang, Bến Tre , Vĩnh Long, Bạc Liêu khoảng 2.300 sản phẩm.

Ghi nhận cho thấy, những khó khăn kéo dài từ cuối năm 2022 đến nửa đầu 2023 được phản ánh rõ rệt qua các chỉ báo nguồn cung mới khan hiếm và tỉ lệ hấp thụ rất thấp. Xét chung toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ chung vào khoảng 10 - 15%, trong đó: miền Bắc hấp thụ được cao nhất, ở mức 15 – 20%; miền Trung và miền Tây có tỷ lệ hấp thụ rất thấp, chỉ khoảng 5%; còn khu vực Tp.HCM và các tỉnh lân cận tỷ lệ hấp thụ dao động quanh mức 10 – 20%.