Băn khoăn quy định điều tiết khi thị trường bất động sản "nóng" hoặc "đóng băng"

Chính phủ cho rằng các quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo dẫn tới thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào. Hiện chưa có cơ chế, quy định về trách nhiệm, thẩm quyền kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản của cơ quan nhà nước.

Giá bất động sản, nhất là tại đô thị, cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân, tốc độ phát triển kinh tế. Thị trường dư thừa phân khúc cao cấp, trong khi thiếu sản phẩm trung bình và thấp. Tình trạng đầu cơ bất động sản còn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương.

Vì thế, dự thảo sửa đổi bổ sung quy định, Bộ Xây dựng chủ trì, cùng các bộ, ngành, địa phương trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết khi thị trường mất cân đối cung - cầu, số lượng và giá giao dịch tăng - giảm bất thường hay khi xuất hiện thiên tai, chiến tranh, khủng khoảng kinh tế...

Công cụ để Chính phủ điều tiết thị trường bất động sản, gồm chính sách về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, tài chính. Việc điều tiết thị trường sẽ theo nguyên tắc tôn trọng quy luật thị trường; phân cấp, phân quyền quản lý.

Liên quan nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, cơ quan thẩm tra có hai loại ý kiến. Loại ý kiến thứ nhất đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định này, vì dự thảo luật chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản với thị trường nói chung, và chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định.

Quy định các trường hợp thực hiện điều tiết thị trường chưa rõ tính định lượng “tăng bất thường”, “giảm bất thường”, “tác động lớn”.

“Việc đánh giá mức độ biến động của thị trường bất động sản chỉ trên cơ sở “lượng giao dịch” là chưa đầy đủ, chưa đúng trọng tâm là chỉ thực hiện các biện pháp can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng ở mức độ đáng kể đến ổn định kinh tế - xã hội”, báo cáo thẩm tra Uỷ ban Kinh tế nêu.

Loại ý kiến này cũng đánh giá các biện pháp điều tiết thị trường còn chung chung, chưa rõ ràng, không có nội hàm chính sách cụ thể.

Vì vậy, đề nghị không quy định một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản mà nghiên cứu, hoàn thiện quy định, nếu thị trường biến động ảnh hưởng tới kinh tế vĩ mô, Bộ Xây dựng cùng các cơ quan, địa phương quyết định, hoặc trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết thị trường.

Loại ý kiến thứ hai đồng ý với quy định dự thảo luật, nhưng đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định bảo đảm rõ ràng nội dung, tính quy phạm để đảm bảo Nhà nước chỉ can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô.

Điều tiết thế nào?

Thảo luận về nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng – An ninh Lê Tấn Tới đánh giá các phương án đưa ra là sát hợp. Ông ủng hộ phương án 2 vì cho rằng điều tiết thị trường lần này chỉ định hướng theo dự thảo của Chính phủ mà có bổ sung các nội dung như là thẩm tra của Ủy ban Kinh tế thì sẽ phù hợp hơn.

Đồng quan điểm với ông Lê Tấn Tới, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm đặt vấn đề quan trọng là xác định trong thiết kế của nội dung này đã đáp ứng được yêu cầu vận hành theo cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết của Nhà nước, tôn trọng quy luật thị trường trong điều tiết vĩ mô hay chưa.

Chủ nhiệm Ủy ban Xã hội Nguyễn Thúy Anh cho rằng hồ sơ dự án luật chưa thực sự rõ mối liên hệ giữa các quy định của dự thảo luật đối với việc khắc phục các hạn chế cụ thể được nêu trong mục điều tiết thị trường bất động sản.

“Dự án luật có khắc phục được hay không tình trạng bất cập về giá nhà ở khu đô thị còn cao so với mặt bằng thu nhập; tình trạng đầu cơ bất động sản diễn ra phổ biến và chưa có cơ chế cụ thể để kiểm soát; điều tiết thị trường bất động sản. Dự thảo luật chưa quy định được cơ chế cụ thể nào tại Chương IX về vấn đề này” – bà Nguyễn Thúy Anh nói và đề nghị cân nhắc có nhất thiết quy định một chương riêng không hay nên đưa về chương quản lý nhà nước.

Ông Lê Quang Huy - Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường thì cho rằng 4 điều liên quan điều tiết được thể hiện trong dự thảo quy định chưa đủ độ chi tiết và cụ thể, chỉ nêu lên những nguyên tắc chung và một số khái niệm cũng chưa làm rõ được nội hàm, ví dụ “tăng lên”, “giảm xuống”, “đóng băng” hay “nóng lên” là thế nào...

“Nếu chỉ quy định có tính chất tuyên ngôn khoảng 4 điều như này thì tôi nghĩ có nên quy định thành một chương của dự thảo luật này không và có hóa giải được những bất cập đã nêu hay không? Có lẽ ta nghiên cứu thêm trong Điều 89 về quản lý nhà nước, nếu trong trường hợp “nóng” hoặc “đóng băng” như tờ trình của Chính phủ thì cơ quan quản lý nhà nước có những ứng xử cho phù hợp” – ông Lê Quang Huy nêu quan điểm.

Nêu ý kiến, ông Nguyễn Hữu Toàn - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, Ngân sách bày tỏ “đọc chỗ này không thấy rõ trách nhiệm của ai”, trong khi bất động sản rất cao, chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế. Nếu có can thiệp vào thì bằng chính sách, còn can thiệp bằng tiền là vô cùng khó vì theo thị trường thì phải có lúc lên, lúc xuống, có lúc đóng băng, có lúc giá lên sốt.

“Thị trường vốn nó thế thì bây giờ can thiệp cái gì? Nếu có đặt ra thì phải đặt ra những việc rất rõ, trong trường hợp nào, ai bỏ ra, ai chịu trách nhiệm và làm như thế nào thì chúng ta hãy quy định” – ông Toàn nêu ý kiến.

Trước nhiều ý kiến băn khoăn, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng, ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế. Thực tế vừa qua khi thị trường có biến động thì cũng chưa có quy định nào để có cơ sở thực hiện, như nguyên tắc điều tiết, các trường hợp phải điều tiết hay là các giải pháp điều tiết.

“Do đó cơ quan soạn thảo mong muốn quy định nguyên tắc theo hướng Chính phủ trong thẩm quyền được giao thì ban hành chính sách để bình ổn cũng như điều tiết hoạt động giao dịch bất động sản trong một số trường hợp cần thiết” – ông Nguyễn Thanh Nghị giải trình và cho biết cơ quan soạn thảo sẽ sẽ tiếp thu ý kiến để rà soát, thể hiện kỹ hơn.

Kết luận nội dung này, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh cần hoàn thiện các quy định về quản lý nhà nước. Vấn đề nào thị trường có thể làm tốt thì Nhà nước không can thiệp, nhưng Nhà nước có đủ công cụ để điều tiết khi thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng hoặc đình trệ, đóng băng, đảm bảo phát triển thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững, đảm bảo an sinh xã hội và ổn định kinh tế./.