"Chờ chung cư giảm giá là không khả thi"

Thị trường căn hộ mở bán mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 70 triệu đồng/m2. Ảnh:VA

Giá chung cư liên tục neo cao

Kết thúc quý III/2024, thị trường căn hộ mở bán mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước, theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing. Sự tăng trưởng này cho thấy sức nóng của thị trường và khả năng tiệm cận mức giá của TP. Hồ Chí Minh trong tương lai gần.

Số liệu này cũng tương tự với báo cáo thị trường bất động sản quý III/2024 của Savills, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng cao. Giá căn hộ sơ cấp đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ lên 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm. Kể từ năm 2020, giá thứ cấp trung bình tăng 17%/năm.

Mức giá vẫn cao dù cho thị trường đang có dấu hiệu tích cực hơn về nguồn cung. OneHousing cho biết, trong quý 4/2024 sẽ có khoảng 10.000 căn mở bán, tăng mạnh 3,2 lần so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, các dự án mới ra hàng tiếp tục nằm tại các đại đô thị quy mô lớn ở khu Đông và khu Tây Hà Nội.

Trước đó, Savills dự báo cuối năm nay thị trường Hà Nội dự kiến có 9.700 căn mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường, tập trung ở các huyện ven như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và quận Hoàng Mai.

Nguyên nhân do đâu?

Bất chấp nguồn cung cải thiện, mức giá chung cư vẫn neo cao được lý giải bởi hầu hết các phân khúc mở bán đều thuộc phân khúc trung và cao cấp. Các căn hộ mới chủ yếu có vị trí tại các khu đô thị chất lượng cao dẫn tới việc giá bán khó có thể ở mức thấp.

Ông Trần Quang Trung – Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, việc nhiều người chờ đợi chung cư giảm giá sẽ không khả thi, bởi các yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đều đang đội lên không ít.

“Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy không có giá rẻ. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đánh giá, giá nhà ở có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới, nhận định này hoàn toàn có cơ sở. Tôi cho rằng, thực tế có những dự án còn tăng hơn nhiều. Không phải ngẫu nhiên thị trường bất động sản Hà Nội tăng giá chóng mặt trong thời gian qua", ông Trung chia sẻ.

Sự phân bổ kinh tế không đồng đều cũng là một lý do khiến giá nhà Hà Nội neo cao. Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh vẫn là hai đầu tàu kinh tế của Việt Nam tập trung nhiều di dân cơ học. Việc công ăn việc làm tập trung và là nơi phần lớn mọi người đều mong muốn an cư lạc nghiệp… khó có thể khiến giá nhà ở hai thành phố này rẻ đi.

Ngoài ra, kinh tế Việt Nam đang trong chu kỳ tăng trưởng tốt với nhiều yếu tố khởi sắc, tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý II năm 2024 tăng 6,93%. Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, GDP tăng 6,42%, thu hút vốn FDI trong 6 tháng đầu năm 2024 vẫn tăng trưởng tích cực, đạt 15,19 tỷ USD…. Tiếp đó là việc áp dụng 3 Luật mới về Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở đang thực sự đi vào đời sống.

Còn bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội nhận định, phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Giá bán ở ngưỡng cao một phần vì lực cầu đầu tư lớn, dòng tiền vẫn đổ về sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực ở trung tâm. Do đó thanh khoản thị trường vẫn duy trì tích cực.

Trước tình hình thị trường có tâm lý tích cực, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đẩy nhanh tiến độ mở bán các dự án. Một số dự án đã bán hết quỹ căn trong quý này và chuyển sang nhận đặt chỗ cho các tòa nhà tiếp theo, trong khi một số khác cũng đang đẩy mạnh việc mở bán ngay trong năm nay, thay vì chờ đến năm sau.

Hơn nữa, các dự án mở bán mới có chất lượng cao, được phát triển trong các quần thể đô thị tiện ích đầy đủ và nằm tại vị trí thuận lợi kết nối trung tâm Hà Nội cùng các khu vực thương mại, văn phòng, khiến mức giá chào bán cao hơn.

Bà An cho biết, chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực nên những tòa mới khó có giá thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh. Điều này để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu gia tăng.